ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

АКТ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ: КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА З НЕРУХОМОСТІ

АКТ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ: КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА З НЕРУХОМОСТІ

Одержання ключів від квартири в новобудові – це те, чого чекають з нетерпінням усі покупці житла в новобудовах. Довгі місяці очікування позаду. Будинок готовий до експлуатації. Залишився фінальний акорд – прийняти новозбудоване житло за актом та отримати омріяні ключі від нової квартири.

Однак саме на цьому етапі багато покупців квартир стикаються з юридичними та фінансовими непорозуміннями, і для багатьох з них приймання нового житла – це суцільне розчарування.

Як покупцю квартири в новобудові захистити свої права при прийманні квартири? Як своєчасно виявити недоліки в квартирі? Які документи не варто підписувати? Скільки часу усуватимуться виявлені недоліки? Для чого потрібен юрист на етапі приймання квартири від забудовника? Спробуємо надати відповіді на усі ці питання,отримавши консультацію юристів з перевірки нерухомості та юридичного супроводу купівлі квартир в новобудовах.

ЩО ТАКЕ АКТ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ КВАРТИРИ

Під час підписання договору з забудовником на етапі будівництва будинку, сторони визначають строки завершення будівництва будинку та строки передачі готової квартири новому власнику. В договорі визначаються основні характеристики майбутньої квартири: площа, планування, якість матеріалів, стан стін, підлоги та перегородок, наповнення квартири інженерними мережами та обладнанням, та інші суттєві технічні характеристики квартири в новобудові.

Для того, аби підтвердити факт виконання своїх зобов’язань за Договором Забудовник пропонує підписати кінцевий документ, який підтверджує факт передачі готової квартири.

Цей документ може мати різну назву (залежно від обраної Забудовником юридичної схеми продажу житла). Однак як правило, він називається «акт приймання-передачі квартири».

Це фінальний документ, після якого забудовник буде вважатись вільним від будь-яких зобов’язань перед покупцем квартири. Саме тому, до підписання вказаного документу та до його змісту слід віднестись з особливою увагою.

Адже від того, що саме Ви підтвердите вказаним актом буде залежати Ваше майбутнє. Підписавши акт, Ви погоджуєтесь з усім викладеним у ньому. А отже, в майбутньому Ви не зможете пред’явити будь-яких претензій з приводу квартири і з приводу умов Договору із забудовником.

ЯКІ ХАРАКТЕРИСТИКИ ВКАЗУЮТЬСЯ В АКТІ?

В акті приймання-передачі квартири забудовник описує факт передачі квартири та вказує, що наповнення квартири і якість будівництва повністю відповідає умовам підписаного договору.

Це базовий елемент усього акту «Забудовник передав, а покупець отримав квартиру».

Крім цього, в Акті як правило деталізується окремі характеристики нової квартири: насамперед площа квартири, базове наповнення та інші технічні характеристики.

Крім цього в Акті приймання-передачі квартири може міститись згадка про передачу документації на квартиру.

Такою документацією може бути:

  • Технічний паспорт на квартиру (з фактичними обмірами і точною площею квартири)
  • Копії документів про введення об’єкту в експлуатацію (як правило це копія сертифікату готовності будинку, видана ДАБІ)
  • Копії документів про присвоєння поштової адреси новозбудованому будинку
  • Документи про повний розрахунок за договором (довідка про повну сплату вартості квартири).

Важливим пунктом в Акті приймання-передачі прав на квартиру є положення про відсутність взаємних майнових та немайнових претензій.

Наприклад, частими є випадки, коли забудовник несвоєчасно збудував будинок та протермінував введення його в експлуатацію. Підписання акту в якому зазначено про відсутність претензій позбавляє інвестора права в майбутньому позиватись проти Забудовника щодо компенсації за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію.

Тому, підписуючи Акт приймання-передачі слід бути особливо пильним, і аналізувати кожен його пункт та кожне речення. Адже як усім відомо «диявол в деталях».

ЯКИЙ ПОРЯДОК ПІДПИСАННЯ АКТУ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ КВАРТИРИ?

Процедура приймання-передачі нової квартири як правило визначається самим забудовником.

В багатьох випадках забудовники деталізують цю процедуру в договорі купівлі-продажу квартири. У будь-якому випадку юридично приймання-передача квартири є можливою лише після завершення будівництва будинку та введення його в експлуатацію.

Дуже частими є випадки, коли забудовник правдами чи неправдами здає будинок в експлуатацію так би мовити «на папері». А по факту – величезний обсяг будівельних робіт ще не виконано до кінця. Як наслідок, одержавши ключі від квартири, їхні власники змушені самотужки добудовувати будинок, за свій кошт робити належний благоустрій, або ж виправляти «косяки» забудовника. Насправді таких випадків є тисячі.

Тому, формальне введення будинку в експлуатацію та відсутність 100% готовності будинку є значним юридичним ризиком для власника квартири.

Так чи інакше, маючи на руках сертифікат готовності будинку,  Забудовник «де-юре» вправі підписувати акт приймання-передачі квартири з їхніми покупцями.

Тому, покупцям слід контролювати стан будівельних робіт і своєчасно реагувати на недобросовісні дії забудовника.

Після одержання сертифікату готовності Забудовник повідомляє власника квартири про необхідність з’явитись у офіс забудовника (або на об’єкт будівництва) та підписати відповідний фінальний акт приймання-передачі.

РІЗНИЦЯ ПРОЕКТНОЇ І ФАКТИЧНОЇ ПЛОЩ КВАРТИРИ

Найбільш поширеним випадком при прийманні квартири в новобудові є розбіжність між площею квартири, вказаною в договорі та фактичною площею (за результатами обмірів БТІ). Що робити у таких випадках? Варіантів насправді небагато. Законодавство не передбачає чітких зобов’язань забудовника здійснити перерахунок площ.

Такий порядок випливає із законодавства про захист прав споживачів та з норм цивільного законодавства. Адже ціна товару визначається з прив’язкою до площі. Якщо ж вартість 1 кв.м квартири не була визначена в договорі, говорити про порушення його умов є проблематичним. У будь-якому випадку, якщо забудовник не погодиться на перерахунок, то покупцю не залишається нічого іншого як звертатись до суду.

Як правило відхилення в площі є незначним і у вартісному еквіваленті може становити від 1000 до 50 000 грн. Не кожен покупець буде готовий судитись декілька років, витрачаючи свій час та кошти заради такої суми.

Інший варіант дій при відхиленні проектної і фактичної площ – це формула перерахунку, яку забудовник передбачає у самому договорі. Більшість забудовників включають положення про перерахунок площ у свої договори. Однак, в багатьох випадках допустима величина відхилення є достатньо великою.

До прикладу, у договорах із деякими забудовниками зустрічається положення наступного змісту: «Якщо фактична площа квартири збільшиться чи зменшиться в порівнянні з проектною площею до 2 кв.м., то перерахунок площ за договором не здійснюється». З одного боку вказане положення є справедливим для обох сторін.

Адже кожна із сторін ризикує втратити (коригування площ може відбуватись як в більшу так і в меншу сторону). Але, у випадку зменшення площі квартири, такі втрати дуже болісні для покупця квартири, адже в результаті виходить, що він заплатив «за повітря» не отримавши бажаної площі за бажаною ціною.

У випадку ж справедливого перерахунку, на етапі до підписання акту приймання-передачі квартири, Забудовник як правило приводить розрахунки за квартиру у відповідність до фактичної площі. Якщо площа збільшилась – то Забудовник виставить рахунок на доплату за «нові» квадратні метри. Якщо ж площа зменшилась – покупець вправі вимагати повернення коштів (якщо такий алгоритм був передбачений в договорі).

Так чи інакше до моменту підписання договору усі фінансові моменти між сторонами  повинні бути вирішені.

ОГЛЯД КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ

Якщо забудовник пропонує Вам прийняти квартиру без огляду, підписавши кінцевий акт безпосередньо в офісі – не погоджуйтесь. Адже не перевіривши усі важливі технічні та будівельні моменти в будинку – Ви не можете бути впевнені, що отримуєте саме той товар, за який сплатили чималі кошти.

Обовязково вимагайте попереднього огляду квартири із залученням відповідних спеціалістів.

Огляд квартири повинен відбуватись за безпосередньої участі представника Забудовника. В ідеалі до цього процесу має бути залучений представник генерального підрядника (компанії, яка безпосередньо виконувала будівельні роботи).

Зі свого боку, Вам теж варто підготуватись до такого огляду, залучивши на свій бік кваліфікованих будівельних експертів. Насамперед це має бути фахівець з якості будівництва (інженер з технічного нагляду, кваліфікований будівельник чи інший експерт, який може виявити дефекти будівництва).

Саме цей спеціаліст допоможе якісно проінспектувати квартиру на предмет відповідності її заявленим характеристикам, а також перевірити якість будівельних робіт.

Важливим положенням договору із забудовником є обов’язок виконувати усі будівельні роботи з додержанням ДБНів та інших будівельних стандартів і вимог.

Адже у випадку виявлення недоліків після підписання акту приймання-передачі, Ви не вправі будете пред’явити претензії до Забудовника  стосовно виявлених дефектів.

НА ЯКІ МОМЕНТИ ЗВЕРНУТИ УВАГУ ПРИ ПРИЙМАННІ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ?

Під час огляду і приймання квартири в новобудові, слід особливу увагу звернути на базові моменти:

  • Площа квартири

Як вже було вказано – дуже часто фактична і проектна площі квартири можуть відрізнятись. Перед введенням будинку в експлуатацію, забудовник проводить кінцеві обміри готового будинку та замовляє технічний паспорт на будинок. Саме в цьому документі вказується фактична площа квартири, яка буде коригуватись відповідно до умов договору.

Однак, враховуючи те, що забудовник самостійно вибирає спеціаліста з технічної інвентаризації, є вірогідність того, що заміри будуть не завжди вірні.

Наприклад, при фактичному зменшенні площі, експерт  вказує проектну площу, таким чином позбавляючи Забудовника відшкодувати суму зайво сплачених квадратних метрів.

Тому як кажуть – «довіряй але перевіряй». Не зайвим буде залучити свого експерта з БТІ, який переміряє квартиру та надасть Вам правдиві дані про площу квартири.

Також не зайвим буде перевірити відповідність планування квартири до плану, який додавався до договору із забудовником.

  • Наповнення квартири

Насамперед мова йде про увесь комплекс робіт, які були передбачені в договорі із забудовником. Наприклад, чи поставлені усі вікна, чи залита усюди стяжка, чи встановлені радіатори певного виробника і т.д.

Тут особливе значення має Договір із забудовником. Наскільки повно було описано зобов’язання забудовника щодо облаштування квартири.

Непоодинокими є факти, коли на етапі будівництва забудовник вирішує економити на наповненні та використовує низькоякісні та дешеві будівельні матеріали та конструкції, тим самим здешевлюючи будівництво та погіршуючи його якість.

Про все це треба обов’язково наголосити при огляді та перевірити відповідність матеріалів та характеристик обладнання і конструкцій.

  • Якість будівельних робіт

Цей пункт надзвичайно важливий. Адже відповідність характеристик за кількістю, не завжди означає відповідність за якістю. Стіни можуть бути криві, штукатурка сипатись, а стяжка тріскатись. Залишки зварки на вікнах, понищені чи пошкоджені двері, негерметичність вікон та корозія на металевих конструкціях. Ось лише невелика частина недоліків будівництва, з якими щодня стикаються власники новобудов. Перевірити це неозброєним оком буває досить складно. А ще якщо Ви взагалі не маєте відношення до будівництва, то виявити окремі недоліки самотужки  буде нереально.

Ось чому Вам у цьому знадобиться експерт з будівництва, який озброєний відповідним обладнанням для перевірки якості будівельних робіт. Скориставшись його послугами Ви зекономите набагато більше коштів, переклавши усунення дефектів безпосередньо на недобросовісного забудовника.

  • Наявність підключених мереж

Наявність обладнання в новозбудованій квартирі не завжди означає можливість проживання у ній. Багатоквартирний будинок – це складний механізм, який великою мірою залежить від справності інженерних мереж та обладнання, яке забезпечує його функціонування.

Тому перед прийманням квартири обов’язково слід з’ясувати – чи підключено будинок до газу, електропостачання та водопостачання. Чи виконав Забудовник усі технічні умови на проведення інженерних мереж. Чи забезпечений будинок постійною напругою та чи функціонують ліфти у ньому. Чи можливими є проведення ремонту в будинку (фактична наявність водопостачання, електроенергії, газу і т.і).

ЯКЩО ВИЯВЛЕНІ НЕДОЛІКИ ПРИ ОГЛЯДІ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ

У випадку виявлення в процесі огляду квартири явних та прихованих недоліків, або невідповідності характеристик, які були зазначені в договорі, Вам необхідно здійснити відео та фото фіксацію виявлених недоліків. Крім цього, Ви вправі вимагати від представників забудовника складення та підписання дефектного акту, в якому будуть відображені усі виявлені недоліки.

Надзвичайно важливо, щоб  в акті були детально описані кожен окремий недолік, його локалізація, а також щоб були вказані конкретні строки усунення кожного недоліку.

На дефектному акті повинні бути проставлені підписи обох сторін. Акт складається в 2-х примірниках, по одному для – забудовника (або представника генпідрядника) та власника квартири.

У випадку не усунення виявлених недоліків у заявлені строки, Ви вправі вимагати компенсації або звернутись до суду з позовом на забудовника.

Так чи інакше, у випадку підписання дефектного акту, слід відкласти підписання акту приймання-передачі квартири – до моменту усунення виявлених недоліків квартири.

НАЙБІЛЬШ ВАЖЛИВІ ПОРАДИ ВЛАСНИКАМ КВАРТИР, ЯКІ КУПУЮТЬ КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ

  • Перед купівлею квартири в новобудові обов’язково уважно проаналізуйте договір із забудовником (зясуйте усі умови щодо приймання-передачі квартири, умови перерахунку фактичної і проектної площ; деталізовану специфікацію майбутньої квартири, умови усунення недоліків будівництва та інші важливі положення Договору)
  • Контролюйте стан будівництва впродовж усього періоду (завчасно виявляйте недоліки та повідомляйте про них забудовника)
  • Ініціюйте письмову переписку забудовника у разі виявлення недоліків будівництва
  • Контролюйте строки будівництва та не пропустіть повідомлення забудовника про можливість прийняття квартири
  • Перед прийманням квартири в новобудові підготуйтесь до огляду, залучивши для цього кваліфікованого інспектора з будівництва
  • Перед прийманням квартири та перед підписанням акту приймання-передачі – уважно перечитайте умови договору (для розуміння Ваших прав та обов’язків)
  • У разі виявлення в процесі огляду квартири недоліків та невідповідності умовам договору – вимагайте підписання дефектного акту із забудовником
  • Перед підписанням акту –уважно перечитайте його зміст та проконсультуйтесь з юристом з приводу юридичних наслідків
  • Перевірте наявність усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру та вимагайте від забудовника повного комплекту документів
  • Вимагайте від забудовника передачі гарантійних та сервісних документів на обладнання, яке встановлене в квартирі
  • Вимагайте від забудовника передачі усіх комплектів ключів від квартири
  • Впродовж усього будівництва (до підписання договору, впродовж будівництва та під час приймання квартири від забудовника) – проконсультуйтесь з кваліфікованим юристом з питань нерухомості.

Якщо ж Ви шукаєте квартиру в новобудові та бажаєте безпечно придбати нерухомість – адвокатське об’єднання BARRISTERS PRIME GROUP забезпечить Вам надійний юридичний супровід при купівлі квартири в новобудові.

Наші найкращі адвокати допоможуть відстояти Ваші права перед забудовником та збережуть Ваші нерви та кошти від недобросовісних забудовників.

Адже юридичні послуги з питань нерухомості – це базовий профіль нашого адвокатського об’єднання.

ЧИтайте на нашому сайті інші публікації та цікаві статті на тему нерухомості та будівництва.

Будемо раді захисти Вас і вашу нерухомість

За консультаціями з усіх питань звертайтесь до нас за тел..+38 097 653 653 5.

Ми консультуємо у м.Львів.

 

 

Close Menu