ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

ДОГОВІР КУПІВЛІ КВАРТИРИ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ: ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ ТА ПІДВОДНІ КАМЕНІ КУПІВЛІ НОВОБУДОВИ

ДОГОВІР КУПІВЛІ КВАРТИРИ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ: ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ ТА ПІДВОДНІ КАМЕНІ КУПІВЛІ НОВОБУДОВИ

Юридичний супровід купівлі квартири в новобудові передбачає аналіз цілого ряду документів забудовника. Це і дозвільні документи на будівництво, і документи про статус земельної ділянки під житлове будівництво, і дані про учасників будівництва.

Однак чи не найважливішим документом при купівлі квартири в новобудові – є ДОГОВІР МІЖ ПОКУПЦЕМ ТА ЗАБУДОВНИКОМ.

Саме про нього сьогодні поговоримо.

Які важливі моменти слід передбачити в договорі з забудовником? Як розпізнати аферу на ринку новобудов? Які підводні камені приховують договори купівлі-продажу квартир? Чи можливо змусити забудовника внести зміни до договору купівлі квартири? Про це та про багато інших важливих моментів Ви дізнаєтесь, якщо дочитаєте до кінця нашу юридичну консультацію.

 

  1. ЯКІ БУВАЮТЬ ДОГОВОРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ?

Сьогодні на ринку новобудов забудовники використовують різноманітні механізми продажу житла. Під кожну схему продажу використовується специфічний вид договору з придбання житла. Це можуть бути:

– попередній договір-купівлі продажу квартири

– форвардний контракт

– купівля майнових прав на квартиру.

Зустрічаються також зовсім особливі  «різновиди» купівлі житла – як то купівля-продаж цільових облігацій, участь у житлово-будівельному кооперативі, або договір участі у фонді фінансування будівництва.

Так чи інакше – кожен із цих договорів придбання житла має свої особливості та унікальні умови.

Однак, як правило суть усіх цих різновидів зводиться до простого змісту: Забудовник обіцяє побудувати квартиру в обмін на грошові кошти від інвестора в будівництво.

 

  1. ВАЖЛИВО ХТО Є СТОРОНОЮ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ

В сучасних умовах  непоодинокими є афери на ринку новобудов. Поле для зловживань і маніпуляцій для недобросовісних забудовників  тільки розширюється. Адже дозвільні процедури у будівництві спрощуються, а гарантії інвесторів у новобудови так і залишаються формальними та голослівними обіцянками влади.

Цьому сприяє також і те, що лише 5% усіх покупців квартир в новобудовах звертаються перед купівлею за юридичним супроводом і перевіркою документації забудовника. А абсолютна більшість покупців навіть не розуміють з ким вони підписують договір і кому передають в кінцевому результаті усі свої кошти.  Тому при підписанні договору з забудовником важливо перевірити:

– чи вправі сторона за договором продавати квартири чи права на них,

– чи є вона забудовником чи посередником,

– які гарантії того, що у випадку її ліквідації чи банкрутства – інвестор зможе отримати назад свої кошти чи принаймні позиватись до забудовника.

Практика укладення угод з нерухомістю на ринку новобудов свідчить, що в більшості випадків, покупці підписують договори купівлі-продажу квартири не з замовником будівництво а з третіми особами, які не вказані ні в дозвільних документах, або мають лише умовне відношення до будівництва будинку.

 

  1. НА ЩО ЗВЕРТАТИ УВАГУ В ДОГОВОРІ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ?

Особливу увагу слід звернути інвесторам на декілька важливих моментів:

  • Відповідальність забудовника за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію
  • Відповідальність покупця за несвоєчасну сплату коштів
  • Права покупця на дострокове розірвання та повернення коштів
  • Умови щодо повернення коштів у випадку розірвання за ініціативою продавця чи покупця
  • Умови остаточного розрахунку за договором
  • Умови приймання-передачі квартири в новобудові
  • Строки оформлення кінцевого документу про право власності на квартиру

Спробуємо по черзі розібратись з важливими умовами договорів купівлі-продажу квартири в новобудові.

 

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ  ПОКУПЦЯ

Як правило забудовник прописує договір під себе, та передбачає вкрай невигідні умови для покупця. В свою чергу, відповідальність забудовника за договором є формальною і мінімальною. А в деяких випадках взагалі відсутня. Найбільш важливими для нього є отримати гроші від покупця. Тому забудовник встановлює «драконівські» умови несвоєчасної сплати коштів . В деяких випадках – аж до одностороннього розірвання договору.

 

ДОСТРОКОВЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ З ЗАБУДОВНИКОМ

Дострокове розірвання договору передбачене чинним законодавством лише за умов, якщо вони прописані в самому договорі. Забудовник може прописати своє право на односторонню відмову від договору та дострокове розірвання договору купівлі квартири. При чому такі підстави розірвання можуть бути не пов’язаними з виною Покупця чи якимись неправомірними діями. Дуже часто в таких договорах передбачається можливість повернення сплачених коштів на користь інвестора, однак із вирахуванням частини суми як штрафу чи комісії за розірвання. Сума штрафу може сягати 15 % від вартості квартири.

 

ОСТАТОЧНИЙ РОЗРАХУНОК ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ КВАРТИРИ

Важливим пунктом договору є також порядок проведення остаточних розрахунків між сторонами. Такий розрахунок можливий у випадку визначення остаточної площі новозбудованої квартири (за даними технічної інвентаризації). Як правило фактична і проектна площі квартири в новобудові завжди різна. І різниця або компенсовується або ні. Все залежить від того, як це прописано у договорі із забудовником.

 

ПОРЯДОК ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ

Дуже часто забудовник виконує будівництво неякісно. І при отриманні квартири є багато недоліків. Якщо в договорі чітко не прописано механізму  приймання-передачі квартири, то і претендувати на усунення цих недоліків є майже нереально. Тому уважно читайте договір та вимагайте прописати процедуру усунення недоліків.

 

ОФОРМЛЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ

І нарешті в Договорі повинно бути чітко визначено, коли покупець зможе отримати документ на квартиру. Адже саме він є підтвердженням його власності і по суті фінальним документом у взаємовідносинах із забудовником. ЦЕ теж важливо детально прописати.

 

  1. ЧИ РЕАЛЬНО ВНЕСТИ ЗМІНИ ДО ДОГОВОРУ З ЗАБУДОВНИКОМ?

Відповідь однозначна – так. Однак все залежить від багатьох факторів.

Насамперед Вам потрібно звернутись до грамотного і кваліфікованого юриста, який вміє правильно формулювати доповнення до договору. Від його юридичного та дипломатичного таланту залежить – чи зможе він переконати забудовника піти Вам на поступки. Як правило забудовники дуже неохоче йдуть на внесення змін до договору.

Однак, якщо ці зміни юридично обґрунтовані, або більше того – визначені законодавством як обов’язкові, то юристи забудовника змушені будуть погодитись на них.

Так чи інакше – внесення змін до договору із забудовником – це тривалий і юридично складний переговорний процес. Тому – довіртесь у цьому плані своєму юристу.

 

ВИСНОВОК

Договір купівлі квартири – це надважливий документ, від якого залежить на 90% успішність Вашої інвестиції. Адже легковажність покупця дуже часто призводить до того, що забудовник не виконає свої зобов’язання. І в кращому випадку Ви отримаєте свою квартиру не вчасно і з неякісним наповненням. В деяких випадках не приділивши увагу договору із забудовником Ви ризикуєте стати жертвою будівельної афери і втратити усі свої  заощадження.

Тому при купівлі квартири в новобудові та підписанні договору із забудовником завжди консультуйтесь у юриста з перевірки новобудов.

Замовити юридичний супровід купівлі квартири в новобудові ВИ можете також в Адвокатському об’єднанні БАРРІСТЕРС ПРАЙМ ГРУП.

МИ консультуємо у м.Львів. Телефонуйте +38 097 653 653 5.

Чекаємо на Вас! Бажаємо безпечних інвестицій у нерухомість.

Читайте також інші цікаві матеріали на тему нерухомості та слідкуйте за  юридичними статтями на наших сторінках у соцмережах.

Будемо раді допомогти Вам!

Close Menu