Юридичний супровід купівлі квартири в новобудові передбачає аналіз цілого ряду документів забудовника. Це і дозвільні документи на будівництво, і документи про статус земельної ділянки під житлове будівництво, і дані про учасників будівництва.
Однак чи не найважливішим документом при купівлі квартири в новобудові – є ДОГОВІР МІЖ ПОКУПЦЕМ ТА ЗАБУДОВНИКОМ.
Саме про нього сьогодні поговоримо.
Які важливі моменти слід передбачити в договорі з забудовником? Як розпізнати аферу на ринку новобудов? Які підводні камені приховують договори купівлі-продажу квартир? Чи можливо змусити забудовника внести зміни до договору купівлі квартири? Про це та про багато інших важливих моментів Ви дізнаєтесь, якщо дочитаєте до кінця нашу юридичну консультацію.
- ЯКІ БУВАЮТЬ ДОГОВОРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ?
Сьогодні на ринку новобудов забудовники використовують різноманітні механізми продажу житла. Під кожну схему продажу використовується специфічний вид договору з придбання житла. Це можуть бути:
– попередній договір-купівлі продажу квартири
– форвардний контракт
– купівля майнових прав на квартиру.
Зустрічаються також зовсім особливі «різновиди» купівлі житла – як то купівля-продаж цільових облігацій, участь у житлово-будівельному кооперативі, або договір участі у фонді фінансування будівництва.
Так чи інакше – кожен із цих договорів придбання житла має свої особливості та унікальні умови.
Однак, як правило суть усіх цих різновидів зводиться до простого змісту: Забудовник обіцяє побудувати квартиру в обмін на грошові кошти від інвестора в будівництво.
- ВАЖЛИВО ХТО Є СТОРОНОЮ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ
В сучасних умовах непоодинокими є афери на ринку новобудов. Поле для зловживань і маніпуляцій для недобросовісних забудовників тільки розширюється. Адже дозвільні процедури у будівництві спрощуються, а гарантії інвесторів у новобудови так і залишаються формальними та голослівними обіцянками влади.
Цьому сприяє також і те, що лише 5% усіх покупців квартир в новобудовах звертаються перед купівлею за юридичним супроводом і перевіркою документації забудовника. А абсолютна більшість покупців навіть не розуміють з ким вони підписують договір і кому передають в кінцевому результаті усі свої кошти. Тому при підписанні договору з забудовником важливо перевірити:
– чи вправі сторона за договором продавати квартири чи права на них,
– чи є вона забудовником чи посередником,
– які гарантії того, що у випадку її ліквідації чи банкрутства – інвестор зможе отримати назад свої кошти чи принаймні позиватись до забудовника.
Практика укладення угод з нерухомістю на ринку новобудов свідчить, що в більшості випадків, покупці підписують договори купівлі-продажу квартири не з замовником будівництво а з третіми особами, які не вказані ні в дозвільних документах, або мають лише умовне відношення до будівництва будинку.
- НА ЩО ЗВЕРТАТИ УВАГУ В ДОГОВОРІ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ?
Особливу увагу слід звернути інвесторам на декілька важливих моментів:
- Відповідальність забудовника за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію
- Відповідальність покупця за несвоєчасну сплату коштів
- Права покупця на дострокове розірвання та повернення коштів
- Умови щодо повернення коштів у випадку розірвання за ініціативою продавця чи покупця
- Умови остаточного розрахунку за договором
- Умови приймання-передачі квартири в новобудові
- Строки оформлення кінцевого документу про право власності на квартиру
Спробуємо по черзі розібратись з важливими умовами договорів купівлі-продажу квартири в новобудові.
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ПОКУПЦЯ
Як правило забудовник прописує договір під себе, та передбачає вкрай невигідні умови для покупця. В свою чергу, відповідальність забудовника за договором є формальною і мінімальною. А в деяких випадках взагалі відсутня. Найбільш важливими для нього є отримати гроші від покупця. Тому забудовник встановлює «драконівські» умови несвоєчасної сплати коштів . В деяких випадках – аж до одностороннього розірвання договору.
ДОСТРОКОВЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ З ЗАБУДОВНИКОМ
Дострокове розірвання договору передбачене чинним законодавством лише за умов, якщо вони прописані в самому договорі. Забудовник може прописати своє право на односторонню відмову від договору та дострокове розірвання договору купівлі квартири. При чому такі підстави розірвання можуть бути не пов’язаними з виною Покупця чи якимись неправомірними діями. Дуже часто в таких договорах передбачається можливість повернення сплачених коштів на користь інвестора, однак із вирахуванням частини суми як штрафу чи комісії за розірвання. Сума штрафу може сягати 15 % від вартості квартири.
ОСТАТОЧНИЙ РОЗРАХУНОК ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ КВАРТИРИ
Важливим пунктом договору є також порядок проведення остаточних розрахунків між сторонами. Такий розрахунок можливий у випадку визначення остаточної площі новозбудованої квартири (за даними технічної інвентаризації). Як правило фактична і проектна площі квартири в новобудові завжди різна. І різниця або компенсовується або ні. Все залежить від того, як це прописано у договорі із забудовником.
ПОРЯДОК ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ
Дуже часто забудовник виконує будівництво неякісно. І при отриманні квартири є багато недоліків. Якщо в договорі чітко не прописано механізму приймання-передачі квартири, то і претендувати на усунення цих недоліків є майже нереально. Тому уважно читайте договір та вимагайте прописати процедуру усунення недоліків.
ОФОРМЛЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ
І нарешті в Договорі повинно бути чітко визначено, коли покупець зможе отримати документ на квартиру. Адже саме він є підтвердженням його власності і по суті фінальним документом у взаємовідносинах із забудовником. ЦЕ теж важливо детально прописати.
- ЧИ РЕАЛЬНО ВНЕСТИ ЗМІНИ ДО ДОГОВОРУ З ЗАБУДОВНИКОМ?
Відповідь однозначна – так. Однак все залежить від багатьох факторів.
Насамперед Вам потрібно звернутись до грамотного і кваліфікованого юриста, який вміє правильно формулювати доповнення до договору. Від його юридичного та дипломатичного таланту залежить – чи зможе він переконати забудовника піти Вам на поступки. Як правило забудовники дуже неохоче йдуть на внесення змін до договору.
Однак, якщо ці зміни юридично обґрунтовані, або більше того – визначені законодавством як обов’язкові, то юристи забудовника змушені будуть погодитись на них.
Так чи інакше – внесення змін до договору із забудовником – це тривалий і юридично складний переговорний процес. Тому – довіртесь у цьому плані своєму юристу.
ВИСНОВОК
Договір купівлі квартири – це надважливий документ, від якого залежить на 90% успішність Вашої інвестиції. Адже легковажність покупця дуже часто призводить до того, що забудовник не виконає свої зобов’язання. І в кращому випадку Ви отримаєте свою квартиру не вчасно і з неякісним наповненням. В деяких випадках не приділивши увагу договору із забудовником Ви ризикуєте стати жертвою будівельної афери і втратити усі свої заощадження.
Тому при купівлі квартири в новобудові та підписанні договору із забудовником завжди консультуйтесь у юриста з перевірки новобудов.
Замовити юридичний супровід купівлі квартири в новобудові ВИ можете також в Адвокатському об’єднанні БАРРІСТЕРС ПРАЙМ ГРУП.
МИ консультуємо у м.Львів. Телефонуйте +38 097 653 653 5.
Чекаємо на Вас! Бажаємо безпечних інвестицій у нерухомість.
Читайте також інші цікаві матеріали на тему нерухомості та слідкуйте за юридичними статтями на наших сторінках у соцмережах.
Будемо раді допомогти Вам!
