ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ

Майже кожен рано чи пізно стикається з купівлею житла в новобудові. Безліч забудовників, безліч пропозицій, і різні юридичні схеми залучення коштів у будівництво.

Одна із них – придбання квартири в новобудові за Договором купівлі-продажу майнових прав. Наскільки легальний такий механізм при залученні коштів у будівництво? Які ризики несе покупець? На які основні моменти слід звернути увагу при укладанні такого договору? Якщо Вам цікаво почути відповіді на вказані питання, то ця стаття – саме для Вас.

ПРО ЗАКОННІСТЬ СХЕМИ ІНВЕСТУВАННЯ
Аналіз чинних нормативних актів дає підстави вважати, що укладення таких договорів забудовниками є абсолютно законним. Найбільш поширеним аргументом законності такої схеми є загальний принцип цивільних правовідносин: «Все що не заборонено – те дозволено».
Чинне законодавство, зокрема Цивільний кодекс України передбачає можливість укладення таких договорів. Зокрема, згідно з ч.2 ст.656 ЦК України, «предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав».
Також ст.177 ЦК України визнає майнові права об’єктом цивільних прав, а ст..190 ЦК України говорить що це є речове право (таке ж саме як право оренди, сервітуту чи інші види ресових прав)
Слід мати на увазі, що укладення такого договору не передбачене Законом України «Про інвестиційну діяльність». Так, згідно ст..4 Закону «інвестування та фінансування житлового будівництва може проводитися через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування (ІСІ), а також через емісію цільових облігацій. Інші способи інвестування визначаються виключно законами».
Однак, тут слід розрізняти поняття набуття права власності на житло, і набуття майнових прав на таке житло. В останньому варіанті, такі майнові права є лише передумовою для набуття такого права власності. Тому, не зовсім коректно буде пов’язувати вимоги ст..4 Закону із поняттям «майнових прав на житло».
Ще одним додатковим аргументом законності такої схеми залучення коштів у будівництво є норми Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затв.постановою КМУ від 25.12.2015р. № 1127), де чітко передбачено, що одним із документів для реєстрації права власності є відповідний договір.
Зокрема, згідно п.78 Порядку, «для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об’єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо)».

ПРО РИЗИКИ ДЛЯ ПОКУПЦЯ
Серед ризиків насамперед слід виокремити те, що покупець не стає власником нерухомості. На стадії укладення такого договору, покупець отримує виключне право на оформлення у майбутньому права власності на вибрану квартиру.
Термін «у майбутньому» очевидно має певні строки та прив’язаний до певних подій. Як правило це момент здачі будинку в експлуатацію та оформлення забудовником кінцевого технічного паспорта на визначену квартиру.
Лише після цього у покупця майнових прав зявляється можливість конвертувати набуті «майнові права» в реальну квартиру з належним правовстановлюючим документом.
Тому увесь цей час від моменту підписання договору до моменту здачі об’єкта в експлуатацію, покупець перебуває в так званому «режимі очікування», не маючи на руках документа про власність.
Слід зауважити, що інші схеми залучення коштів у будівництво мають такий самий ризик, і жодна із них не дає 100 % гарантії того, що покупець отримає омріяне житло. Адже будинок лише будується. І що може трапитись в процесі будівництва із забудовником, інвесторами, генпідрядниками, не знає ніхто.
Тому, інвестування неодмінно пов’язано із ризиком. Головне, щоб цей ризик був виправданим та найбільш прогнозованим. Насправді, кожна ситуація є індивідуальною, і визначення ризиковості тої чи іншої новобудови – це індивідуальна річ. Точні ризики можливо визначити лише при ґрунтовному аналізі забудовника, схеми інвестування та інших значимих обставин. У цьому Вам допоможе фаховий юрист, який зможе швидко розібратись у цій інформації.
Ще одним можливим ризиком є те, що законодавством не передбачено ведення Реєстру таких договорів, і набуття особою майнових прав на майбутню нерухомість не потребує спеціальної державної реєстрації.
Тому, чисто теоретично, забудовник може укласти на ту ж саму квартиру декілька договорів, і покупець не зможе це від слідкувати або перевірити.
Однак, інші схеми фінансування теж містять такий ризик. Хіба що Ви купуєте квартиру у вже зданому будинку, коли в забудовника є первинне право власності на нерухомість. Однак, такі випадки – поодинокі. Переважна більшість клієнтів інвестують у нерухомість на стадії будівництва.

ПРО ПЕРЕВАГИ:

1. ЕКОНОМІЯ КОШТІВ НА ПОДАТКАХ І ЗБОРАХ

Однією з суттєвих переваг такої схеми є можливість зекономити на податках. Як правило, багато забудовників працюють за схемою попередніх договорів. Тобто клієнт підписує нотаріально попередній договір купівлі-продажу квартири, а після вводу будинку в експлуатацію забудовник оформивши первинне право власності на себе, продає цю квартиру за основним договором (який теж укладається нотаріально).
Таким чином, клієнт втрачає мінімум 3% від вартості квартири лише за рахунок сплати мит і податків. Крім цього, слід оплатити послуги нотаріуса та інші витрати (банківська комісія тощо)
У випадку ж купівлі-продажу майнових прав нотаріальне посвідчення не вимагається. Тому жодних податків не потрібно сплачувати.

2. МОЖЛИВІСТЬ РОЗПОРЯДЖЕННЯ МАЙНОВИМИ ПРАВАМИ ТА КРЕДИТУВАННЯ
Другою перевагою такого договору є те, що набуваючи у власність майнові права, Ви можете їх обтяжити, взявши наприклад кредит у банку. Все більше банків більш охоче працюють по кредитування під заставу майнових прав. І це ще один аргумент щодо легальності вказаного механізму залучення коштів у будівництво.

3. КУПІВЛЯ КВАРТИРИ ЗА ДОСТУПНОЮ ЦІНОЮ 

По-третє, Договір купівлі-продажу майнових прав дозволяє зменшити собівартість будівництва, відтак – пропонувати забудовнику більш привабливу ціну. Адже при схемах по фондах фінансування будівництва, або емісії цільових облігацій – забудовник неодмінно несе витрати по адмініструванню схеми (витрати на емісію, послуги фінансової установи, обов’язкове страхування ризиків та ін..) У випадку ж з майновими правами – усі ці витрати відсутні.

4. ВІДСУТНІСТЬ ВИТРАТ НА НОТАРІУСА

Наступною перевагою договору є те, що він може укладатись в простій письмовій формі. Це зокрема підтверджується і роз’ясненнями компетентних органів (див. лист Державної реєстраційної служби України № Ч-3561-05 від 27.11.2013 р. «Щодо надання роз’яснень з питань, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно».
Таким чином, у Вас є можливість вносити зміни до нього, не витрачаючи коштів на складні погоджувальні процедури та нотаріальні послуги.

Перелік переваг (так само як і ризиків) не є вичерпним. Це лише найбільш типові і поширені із них. Більш конкретно по перевагах та недоліках договору можна говорити тоді, коли врахована уся інформація. Шукайте хорошого юриста, який допоможе Вам зекономити Ваш час, нерви та кошти.
БАРРІСТЕРС ПРАЙМ ГРУП радо Вам допоможе у цьому. Якщо у Вас залишились питання – з задоволенням допоможемо Вам.
Купуйте нерухомість безпечно. Вдалих Вам покупок!

Close Menu