ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

ДОГОВІР ОРЕНДИ КВАРТИРИ В ІНТЕРЕСАХ ВЛАСНИКА: КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА

ДОГОВІР ОРЕНДИ КВАРТИРИ В ІНТЕРЕСАХ ВЛАСНИКА: КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА

Адвокатське об’єднання BARRISTERS PRIME GROUP продовжує серію публікацій «КОРИСНІ ПОРАДИ». Нещодавно ми говорили про юридичні поради для орендарів житла які укладають договір оренди квартири. Сьогодні поглянемо на цей договір з іншої сторони, і спробуємо допомогти власникам житла юридично грамотно скласти такий договір та захистити їхні права при здаванні квартири в оренду.

Дуже часто, власники житла не приділяють достатньої уваги документальній частині оренди житла. А якщо і укладають з квартирантами якись договір, то переважно не надають особливого значення його змісту.

Як правило все зводиться до двох основних умов: розмір орендної плати і строк оренди квартири. На жаль, дуже часто таке нехтування юридичних документів призводить до того, що власники стають заручниками обставин, і роками не можуть спекатись нахабних квартирантів, які користаються юридичними прогалинами. Отож про все по порядку.

Які ж основні моменти слід врахувати орендодавцеві у договір оренди квартири, для того щоб захистити надійно свої інтереси та не потрапити у юридичну пастку? Слухайте та читайте, що радять адвокати BARRISTERS PRIME GROUP….

ПОРАДА №1

ПЕРЕДБАЧАЙТЕ ЧІТКО МОЖЛИВІСТЬ ЗМІНИ РОЗМІРУ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ ТА УМОВИ ЇЇ ПЕРЕГЛЯДУ

  Оренда плата та її розмір – чи не найголовніша умова договору оренди квартири. Адже для Орендодавця – це основна економічна вигода, заради якої, власне, і укладається цей договір. Однак, дуже часто Орендодавці не враховують багато важливих моментів, пов’язаних з орендною платою. Як правило, термін оренди є доволі тривалим.

За цей період  можуть неодноразово зрости ціни на ринку оренди житла. І тоді , коли реальна вартість оренди буде набагато вищою за ту, яку Ви отримуєте від квартиранта, умови підписаного договору стануть для Вас не вигідними.

Слід звернути увагу, що за загальним правилом , зміна умов договору допускається лише за взаємною згодою сторін. Власник житла не може самовільно підняти оренду, якщо такого права не зазначено в законі або в договорі. Закон як правило виходить із рівності сторін договору. Тому там такого привілею для Орендодавця не передбачено.

Залишається надіятись на договір. Якщо ж Ви упустили цю умову, то у Вас є лише 2 варіанта: шукати підстави для розірвання договору з орендарем або йти до суду та спонукати його внести зміни через суд. Ні перший, ні другий варіант не є певними.  Отож думайте добре перед тим, як підписувати договір, як  обумовити можливість перегляду орендної плати.

Ось кілька рекомендацій з цього приводу:

  1. Прив’яжіть гривневу суму орендної плати до еквіваленту у іноземній валюті

Як правило, ринок нерухомості реагує підвищенням у зв’язку із здорожчанням цін на інші товари, інфляцію та скачок курсу долара. Принаймні від цього Ви можете себе застрахувати, зробивши таку прив’язку. При грамотному юридичному формулюванні – законодавством таке допускається.

  1. Передбачте можливість періодичного перегляду орендної плати та опишіть фактори, які можуть бути підставою для цього
  2. Якщо орендар буде вимагати додаткових гарантій – обумовте граничний розмір такого підвищення або граничний строк. Адже орендар може побоюватись того, що через декілька днів після вселення Ви захочете скористатись таким правом на підвищення оренди

ПОРАДА №2

ОПИШІТЬ В ДОГОВОРІ ВІДМОВУ ОРЕНДАРЯ ВІД ПЕРЕВАЖНОГО ПРАВА

Як показує практичний досвід,цією умовою нехтують близько 95 % від усіх орендодавців квартир. Мало хто з них читає законодавство. Однак, все що не врегулювали сторони в договорі, буде регулюватись відповідно до чинного законодавства. Зокрема, в Цивільному кодексі України існує окрема Глава «НАЙМ (ОРЕНДА) ЖИТЛА», яка містить ряд обов’язкових вказівок щодо оренди квартир, які повинні сторонами виконуватись. Зокрема, відповідно до ст..822 ЦК України, «У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.»

Крім цього закон передбачає обов’язок власника квартири повідомити наймача не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору про намір укласти договір на новий строк чи відмову.

Якщо ж власник відмовить орендарю, а після цього укладе договір оренди з іншою особою, попередній орендар вправі оскаржити такий договір оренди та вимагати відшкодування шкоди та переведення на нього прав нового орендаря.

Крім цього, ще однією вкрай обтяжливою умовою для власника, є те, що згідно ч.2 ст.822 ЦК України, « у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання».

Тому, рекомендуємо власникам досить серйозно віднестись до цієї на перший погляд дріб’язкової норми. Наслідки можуть бути для Вас вкрай плачевними.

Опишіть якомога точніше умови переукладення договору по завершенню його строку, обмежте максимально можливість орендаря скористатись таким правом. Опишіть детально процедуру та порядок дій, щодо попередження орендаря про остаточне припинення договору та недопустимість використання чи його добровільну відмову від переважного права.

ПОРАДА №3

ВИМАГАЙТЕ ВНЕСЕННЯ ОРЕНДАРЕМ ГАРАНТІЙНОГО ПЛАТЕЖУ

Як правило, найважче власнику стягнути кошти з орендаря, який вирішив в найближчий час змінити помешкання на інше. Особливо це стосується сплати комунальних платежів за квартиру, проведення робіт по підтриманню справності техніки та апаратури, користування іншим обладнанням в квартирі. Якщо ж строк внесення орендної плати припадає на кінець терміну користування, то є значні ризики не отримати оренду та відшкодування комунальних витрат за останній місяць користування. Тому, наполегливо рекомендуємо власникам квартир, включати в умови договору обов’язок орендаря внести перед початком оренди так званий гарантійний платіж, який як правило становить місячний розмір оренди. Так Ви убезпечите себе від неприємних несподіванок. А орендар буде більш добросовісно відноситись до квартири та не нищити її стіни та майно.

ПОРАДА №4

ДЕТАЛІЗУЙТЕ УМОВИ ПЕРЕДАЧІ КВАРТИРИ В СУБОРЕНДУ

Часто квартиранти люблять без згоди власника підселяти до себе співмешканців. Це можуть бути як родичі орендаря так і сторонні особи (до прикладу якщо орендар захоче розділити витрати по оренді та комунальних платежах). Ні для кого не секрет, що при збільшенні жителів у квартирі, навантаження на внутрішні інженерні мережі збільшується майно в квартирі експлуатується більш інтенсивно. Врахуйте цей момент у договорі. Навіть якщо право на «тимчасових мешканців» передбачено Цивільним кодексом, забезпечте можливість контролювати хто і як довго проживає у вашій квартирі. Ви можете обумовити обов’язкову письмову згоду на таких жильців, або ж передбачити різного роду штрафні санкції за порушення цієї умови. Пропишіть  недопустимість здавання квартири у суборенду без Вашої згоди. Адже чисто теоретично Ваш орендар зможе підселити у Вашу квартиру циганський табір або бригаду робітників з країн близького і дальнього зарубіжжя 🙂

ПОРАДА №5

УВАЖНО ОПИШІТЬ УМОВИ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ КВАРТИРИ

Це одна з найважливіших умов, на яку рекомендуємо звернути особливу увагу. Ваша квартира – це ваша власність. Ніхто не знає, коли і як Ви захочете нею розпорядитись. В найближчий час. Можливо Вам знадобляться кошти для якихось особистих невідкладних потреб, можливо Вам потрібно буде фінансово допомогти Вашим рідним чи близьким, або син несподівано жениться 🙂 

Термін оренди – непорушний. Якщо Ви укладете договір на 3 роки, будьте впевнені, що розривати в судах Ви його будете майже до кінця терміну. Тому подбайте про «план Б». Продумайте умови, при яких Вам потрібно буде достроково розірвати договір та пропишіть їх грамотно в умови розірвання. Не забудьте визначити чіткі часові рамки для звільнення квартири при достроковому розірванні.

ПОРАДА №6

ПІДПИШІТЬ З ОРЕНДАРЕМ АКТ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ ПРИМІЩЕННЯ РАЗОМ З НАЯВНИМ МАЙНОМ

Як правило квартиру Ви здаєте не з голими стінами, а з певним майном (обладнанням, меблями, технікою і таке інше). Будьте впевнені, що після передачі цього майна в «чужі руки» їх стан неодмінно погіршиться. Особливо це стосується квартир, які здаються молодим сім’ям з маленькими і не дуже маленькими дітьми, сім’ям з домашніми тваринами, любителям гострих відчуттів  і т.д (нікого з перелічених категорій не хочемо образити – лише власні спостереження з власного досвіду).

Опишіть в акті приймання-передачі усе цінне майно, яке Ви передаєте разом з помешканням в оренду. Пропишіть це у договорі. Крім цього, зафіксуйте стан цих речей та стан приміщень квартири на фото або відео, з метою перевірки в майбутньому стану їх зносу та пошкодження. Опишіть відповідальність орендаря за пошкодження чи псування та його обов’язок відшкодувати завдану шкоду.

ПОРАДА №7

ГРАМОТНО ОБУМОВТЕ УМОВИ ВІДШКОДУВАННЯ КОМУНАЛЬНИХ ПОСЛУГ

Станом на сьогодні дуже часто вартість комунальних послуг є майже однаковою з розміром оренди. Тому, уважно віднесіться до цієї умови договору. Як правило, комунальні послуги оплачуються орендарем самостійно. Однак, ми не рекомендуємо цього робити. Опишіть в договорі обов’язок в короткий строк відшкодовувати Вам суму сплачених комунальних послуг, і передбачте санкцію у вигляді тимчасового припинення (відключення) орендаря від таких послуг, або ж інші штрафи.

Крім цього обов’язково передбачте обов’язок забезпечити орендарем нульовий чи позитивний баланс по усім комунальним послугам ( в т.ч. інтернет, телефонія, оплата послуг ОСББ і т.і) на момент звільнення квартири в кінці терміну договору.

Це одні з найбільш важливих порад, однак їх список не є вичерпним. Для того, аби врахувати усі юридичні моменти, Вам неодмінно потрібен фаховий юрист у сфері оренди. Зверніться до нього. Адже грамотно складений договір оренди квартири – це Ваша гарантія та Ваш спокій на довгий період.

У випадку виникнення питань щодо договору оренди житла – звертайтесь до спеціалістів BARRISTERS PRIME GROUP, які надають юридичні послуги з питань оренди.

Вдалої здачі Вашої нерухомості і хороших Вам орендарів.

#оренда_квартири #оренда_житла #договір_оренди #адвокат_Львів_оренда #юридичні_послуги_оренда #як_укласти_договір_оренди_житла

Close Menu