ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

КУПІВЛЯ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ ЧЕРЕЗ ФОРВАРДНИЙ КОНТРАКТ: ЮРИДИЧНІ АСПЕКТИ, ПЕРЕВАГИ І НЕДОЛІКИ

КУПІВЛЯ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ ЧЕРЕЗ ФОРВАРДНИЙ КОНТРАКТ: ЮРИДИЧНІ АСПЕКТИ, ПЕРЕВАГИ І НЕДОЛІКИ

Первинний ринок нерухомості стрімко розвивається в останні роки. Забудовники та девелопери використовують при продажі квартир різні схеми інвестування та юридичні механізми. Одна із найпоширеніших на сьогодні схем – продажу квартири в новобудові через форвардні контракти.

Вказана схема продажу нерухомості має як переваги так і недоліки. Кому вигідно купляти квартиру через форвардні контракти? Чи впливає схема продажу нерухомості на собівартість житла? Чи відповідає механізм продажу через форвардні контратки чинному законодавству? Та які плюси і мінуси її для покупця житла.

У всьому цьому спробуємо розібратись та проведемо юридичний аналіз схеми продажу через форвардні контракти.

СУТЬ СХЕМИ ПРОДАЖУ ЧЕРЕЗ ФОРВАРДИ

Щоб розібратись у суті вказаної схеми, спочатку слід розібратись із самим поняттям форварду. Що таке форвард і форвардний контракт? Яка його сфера застосування?

Визначення форвардного контракту можна знайти у Податковому кодексі України. Так зокрема, відповідно до п.14.1.45.3 ПКУ, «форвардний контракт – цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов’язується у майбутньому в установлений строк передати базовий актив у власність покупця на визначених умовах, а покупець зобов’язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором. Форвардний контракт виконується шляхом постачання базового активу та його оплати коштами або проведення між сторонами контракту грошових розрахунків без постачання базового активу.

Усі умови форварду визначаються сторонами контракту під час його укладення.

Укладення форвардів та їх обіг здійснюються поза організатором торгівлі стандартизованими строковими контрактами

Крім цього, порядок укладення форвардів та форма договору визначається спеціальними підзаконними актами. Зокрема, відповідним базовим документом є Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативів (затв. Постановою КМУ №632 від 19.04.1999р.). Як бачимо документ не новий і давно потребує вдосконалення.

Слід визнати, що вже цього року вступить в силу новий закон, який врегульовує ці питання. І ринок обігу форвардів стане ще більш зарегульованим.

Мова йде про Закон України «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки», який прийнятий ще 19.06.2020р., а деякі його положення вводяться в дію з 1.07.2021р.

Саме він врегульовує обіг так званих деривативів (це види фінансових інструментів, які використовують у біржовій торгівлі).

Зокрема, відповідно до ст..33 вказаного Закону, «деривативними контрактами є:

1) опціон;

2) форвард;

3) ф’ючерс;

4) своп;

5) кредитний дефолтний своп;

6) свопціон;

7) ф’ючерс на своп;

8) форвард на своп;

9) контракт на різницю цін;

10) контракт на майбутню відсоткову ставку;

11) інші правочини, що відповідають визначенню статті 31 цього Закону.

Таким чином, починаючи із 1.07.2021 року ринок форвардних контрактів може зазнати суттєвих змін, оскільки вводяться нові вимоги до товарних бірж, на яких укладаються деривативи.

Однак, суть схеми продажу квартири з допомогою форвардного контракту від цього суттєво не змінюється.

Отож, основною суттю форварду є і залишиться його предмет, Предметом форвардного контракту є базовий актив, який власник зобов’язується передати покупцю через певний час. Базовим активом у цій схемі виступають майнові права на майбутню квартиру. Коли квартира буде готова (після введення будинку в експлуатацію), власник майнових прав отримає можливість зареєструвати первинне право власності на квартиру.

Форвардний контракт – це по суті можливість його покупця вимагати укладення договору щодо майбутньої квартири чи вимагати від забудовника вчинення певних дій щодо передачі нерухомості чи майнових прав на нерухомість.

Схема передбачає участь крім покупця квартири і забудовника ще 2-х осіб. Цими особами як правило є: Компанія з управління активами (КУА) та товарна біржа (посередник)

Як правило, у цій схемі присутні два види договорів:

  • Договір купівлі продажу деривативу (форвардного контракту)
  • Договір купівлі-продажу майнових прав

Послідовність схеми виглядає наступним чином:

  • Забудовник продає право вимоги компанії з управління активами (КУА)
  • КУА продає на біржі форвардний контракт покупцю квартири (укладається договір купівлі-продажу форвардного контракту)
  • КУА передає форвардний контракт покупцю квартири
  • Покупець квартири пред’являє Забудовнику форвардний контракт до виконання
  • Забудовник (або інший власник майнових прав – КУА) продає Покупцю квартири майнові права на квартиру за договором купівлі-продажу майнових прав
  • Забудовник будує будинок та вводить його в експлуатацію (Покупець сплачує кошти за 2-ма договорами)
  • Забудовник передає майнові права на квартиру Покупцю
  • Покупець реєструє право власності на квартиру в новобудові.

Як бачимо схема є досить складною. І досить важко зрозуміти її пересічному покупцю квартири в новобудові. Однак, як правило для перевірки законності схеми форвардів залучають юриста, який зможе правильно оцінити юридичні ризики всієї схеми.

І. ПЕРЕВАГИ ДЛЯ ЗАБУДОВНИКА

Схема форвардних контрактів є достатньо вигідною з податкової і фінансової точки зору для забудовника

  • ВІДНОСНА ЛЕГАЛЬНІСТЬ СХЕМИ ПРОДАЖУ ЖИТЛА

Закон України «про інвестиційну діяльність» встановлює чіткі вимоги щодо можливостей залучення коштів інвесторів у житлове будівництво. Відповідність схеми продажу вимогам цього Закону – як правило завжди є предметом юридичної перевірки. Адже у випадку незаконності схеми – усі угоди будуть поставлені під сумнів контролюючими органами.

Схема купівлі-продажу квартири через форвардні контракти  не передбачена вказаним Законом. Однак, як правило, забудовники аргументують її законність тим, що схема прямо не заборонена, а кошти , які залучаються через форвардний контракт, це не кошти в будівництво – а лише плата за право придбання базового активу (майнових прав на квартиру).

Самі ж майнові права на квартиру – це не об’єкт нерухомості у класичному юридичному розумінні. Об’єкт нерухомості виникне як таким після державної реєстрації речового права. До цього моменту кошти за майнові права на квартиру не можна вважати коштами за нерухоме майно.

  • ПОДАТКОВА ВИГОДА

Залучення у схему компаній з управління активами та венчурних фондів дозволяє забудовникам оптимізовувати податкове навантаження. Адже діяльність інститутів спільного інвестування (якими є венчурні фонди) не передбачає сплату податку на прибуток. Відтак кошти, які одержані венчурним фондом не будуть оподатковуватись за ставкою 18%. Це суттєво зменшує собівартість будівництва, а відтак дозволяє забудовнику пропонувати більш конкурентну ціну на ринку.

  • ФІНАНСОВА ВИГОДА

Забудовник може вільно і незалежно розпоряджатись коштами інвесторів, не звітуючи про їх цільове використання. Схеми фінансування будівництва через спеціальні фонди фінансування будівництва (ФФБ) та фонди операцій з нерухомістю (ФОН), на відміну від схеми форвардів – детально зарегульовані в плані контролю над цільовим використанням залучених коштів

ІІ. ПЕРЕВАГИ ДЛЯ КЛІЄНТА:

1.ПЕРВИННЕ НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ

Особливою перевагою для клієнта є те, що саме він набуває первинне право власності на нову квартиру (як новозбудований об’єкт нерухомості).  Наприклад при купівлі квартири за так званими попередніми договорами, інвестор набуває квартиру вже як другий власник. Відтак у нього виникатимуть в майбутньому податкові зобов’язання з продажу нерухомості впродовж перших 3-х років після купівлі квартири. Схема ж з форвардними контрактами дозволяє цього уникнути.

 

2. ЕКОНОМІЯ НА ПОДАТКАХ І НОТАРІАЛЬНОМУ ПОСВІДЧЕННІ ДОГОВОРУ

Договір купівлі-продажу форвардного контракту та договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру не потребують обов’язкового нотаріального посвідчення. Таким чином, це значно зменшує витрати по підписанню угоди. Крім цього, покупець стає першим власником квартири, що звільняє його від додаткових платежів у вигляді 2%-го податку (1% – державне мито і 1%  – пенсійний фонд).

 

3. МОЖЛИВІСТЬ ПЕРЕОФОРМЛЕННЯ КВАРТИРИ НА ТРЕТІХ ОСІБ

Схема набуття майнових прав на квартиру є досить гнучкою в плані заміни сторонои договору. Тому, досить вигідною вона є для покупців-інвесторів, які вкладають кошти у нерухомість на ранніх стадіях будівництва, і перепродають її на етапі готовності. В такому випадку, заміна сторони можлива кілька разів, і не потребуватиме додаткових витрат на переоформлення.

 

4. ВІДНОСНА БЕЗПЕЧНІСТЬ ДОГОВОРУ

Договори з купівлі-продажу форвардів укладаються на товарній біржі. Щоб укласти договір на біржі, сторони мають пройти відповідну перевірку та здійснити акредитацію на вказаній біржі. Крім цього перед укладенням форварду біржа має пересвідчитись у реальності базового активу. А отже, це додатковий фільтр перевірки від недобросовісних забудовників. Адже перевіряються і дозвільні документи на будівництво і реальність базового активу.

Крім цього за підсумками торгів біржа складає протокол, а також спеціальний документ – аукціонне свідоцтво. ЦЕ по суті означає реальність укладення угоди і реальність його предмету. Найважливіше є те, що біржа не вправі укласти такий договір двічі. Угоди проводяться через реєстр торгів, тому це частково унеможливлює подвійні продажі однієї і тієї ж квартири на різних осіб.

ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ ФОРВАРДНИХ КОНТРАКТІВ

Так чи інакше, схема продажу через форвардні контракти не є абсолютно безпечною. У неї теж є багато юридичних ризиків:

  • Продаж майнових прав від імені сторонніх осіб, які не є замовниками будівництва
  • Ймовірність подвійного продажу (у випадку, якщо забудовник укладатиме угоди щодо форвардів на різних товарних біржах)
  • Ризик оскарження угод (проста письмова форма не дозволяє відслідкувати угоду по державних чи нотаріальних реєстрах, як і не дозволяє перевірити наявність повноважень у її підписантів)
  • Ризик неповернення коштів у випадку розірвання договору (як правило зобов’язання щодо передачі майнових прав стосуються лише договору купівлі-продажу майнових прав. Якщо покупець вирішить розірвати договір із забудовником – то існує великий ризик неповернення коштів за договором купівлі форвардного контракту, адже він по суті буде виконаним на момент розірвання.

Усі ці моменти потрібно детально аналізувати і в кожному конкретному випадку звертатись за юридичною допомогою до юриста з питань нерухомості.

Якщо Ви бажаєте придбати квартиру в новобудові Львова – завітайте до нас в BARRISTERS PRIME GROUP та отримайте комплексну юридичну консультацію з питань перевірки квартири в новобудові.

Наше об’єднання вже не один рік спеціалізується на питаннях нерухомості та здійснює комплексний юридичний супровід купівлі квартири в новобудові.

Чекаємо Вас у м.Львів та раді будемо допомогти в питаннях придбання квартири в новобудові.

Записатись на юридичну консультацію з питань перевірки квартири в новобудові можна за тел.. +38 097 653 653 5

Підписуйтесь на нашу фейсбук сторінку та отримуйте більше цікавої інформації: https://www.facebook.com/barristerspg/

Close Menu