ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ АПАРТАМЕНТІВ: ЖИТЛО ЧИ ГОТЕЛЬНИЙ БІЗНЕС. ЮРИДИЧНІ АСПЕКТИ ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ В АПАРТ-ГОТЕЛЯХ

КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ АПАРТАМЕНТІВ: ЖИТЛО ЧИ ГОТЕЛЬНИЙ БІЗНЕС. ЮРИДИЧНІ АСПЕКТИ ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ В АПАРТ-ГОТЕЛЯХ

Ринок комерційної нерухомості не відстає від ринку новобудов.

З кожним роком в Україні з’являються нові цікаві інвестиційні проекти. І якщо в європейських країнах та в США і Канаді, комерційна нерухомість є чи не найпривабливішим видом інвестицій, то в нашій країні як правило звикли інвестувати у житлову нерухомість.

Сьогодні в умовах пандемії, попит на комерційну нерухомість суттєво знизився. Однак тенденції ринку свідчать про тимчасовість цього явища. Міжнародні експерти у сфері нерухомості рекомендують інвестувати у комерційну нерухомість.

Одним із видів комерційної нерухомості є апарт-готелі. Це явище відносно нове в Україні. Однак, сьогодні на ринку комерційної нерухомості окремі девелопери досить активно розвивають інвестиційні проекти пов’язані з будівництвом апарт-готелів.

ЩО ТАКЕ АПАРТ-ГОТЕЛЬ?

Апарт-готель – це особливий вид готельного бізнесу, який базується на тому, що готельний оператор (управитель готелю) не є власником готельних номерів. В апарт-готелі власниками готельних номерів (апартаментів) є окремі фізичні чи юридичні особи, які інвестували у його будівництво кошти та отримали після завершення будівництва право власності на апартаменти в готельному комплексі.

ЦЕ досить вигідна інвестиція і по суті окремий бізнес. Адже при купівлі апартаментів власник нерухомості отримує постійний пасивний дохід, а інвестовані у придбання апартаментів кошти, повертаються за досить короткий період (6-10 років). Таким чином, купляючи апартаменти в апарт-готелі інвестор не лише зберігає свої кошти від знецінення, але й стає повноцінним інвестором, який заробляє на придбаній нерухомості і отримує гарантований дохід.

ПРАВОВИЙ СТАТУС АПАРТАМЕНТІВ

На даний момент статус апартаментів не визначений на законодавчому рівні як і діяльність апарт-готелів. Вся проблема в тому, що апартаменти як окремий об’єкт нерухомості не можуть вважатись житлом, оскільки призначені для короткострокового проживання (до 3-х місяців). Таким чином апартаменти класифікуються як вид нежитлової нерухомості. І продаж їх здійснюється за правилами нежитлової нерухомості. В цьому є певні вигоди для забудовників. Адже продаж житлової нерухомості є достатньо зарегульованим українським законодавством. Будівельні афери на ринку новобудов у 2000-х змусили законодавців поставити забудовників у жорсткі юридичні рамки. А тому, схеми продажу житла завжди перебувають під пильним моніторингом. ЦЕ зумовлено тим, що як правило прості громадяни, які купляють квартиру для проживання є найбільш незахищеною групою покупців нерухомості. І тому можуть стати жертвою будівельних афер.

Інвестування в комерційну нерухомість – це прерогатива досвідчених інвесторів, а тому їх немає потреби так ретельно захищати від горе-забудовників.

ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ АПАРТАМЕНТІВ

Схеми продажу апартаментів майже нічим не відрізняються від схем продажу квартир в новобудовах. Як правило забудовники використовують одні і ті ж юридичні механізми. Деколи це пов’язано із багатофункційністю комплексу (житло+комерція), а деколи особливостями оподаткування.

Найбільш поширеними схемами продажу є продаж нежитлової нерухомості через форвардні контракти (деривативи), договори купівлі-продажу майнових прав, ЖБК тощо.

Особливістю їх є те, що в майбутньому усі власники апартаментів повинні будуть передати свою власність в управління готельному оператору. Як правило забудовник прописує цей механізм вже на стадії укладення договору придбання апартаментів. Це робиться для того, аби сторони розуміли послідовність дій та усвідомлювали усі юридичні наслідки, які виникнуть для них після оформлення права власності на нерухомість.

Адже можливість прямого впливу власника нерухомості на діяльність готелю може бути шкідливою. Оскільки дуже важко приймати правильні та ефективні рішення в умовах колективного управління нерухомістю. Власників може бути і 50 і 100. А це зумовить різноплановість позицій та плюралізм думок. В умовах ведення господарської діяльності такий колективізм може призвести до повного провалу. Тому за ефективне ведення готельного бізнесу та ефективне управління нерухомістю повинна відповідати одна особа, яка бере на себе відповідальність за господарську діяльність та результати такої діяльності.

Тому цілком поширеною закордоном практикою є передача власниками апартаментів своєї нерухомості в управління єдиному готельному оператору.

ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ ДЛЯ ПОКУПЦІВ АПАРТАМЕНТІВ

Купівля апартаментів в апарт-готелі може супроводжуватись для покупця певними ризиками. Однак, їх є значно менше в порівнянні із придбанням звичайної комерційної чи житлової нерухомості.

Як правило, вже на етапі будівництва є відоме імя готельного оператора, який буде здійснювати готельну діяльність та управляти апартаментами.

Досвідчені готельєри мають усі необхідні інструменти для залучення клієнтів та максимального заселення готельного номерного фонду.

Тому, вже на стадії будівництва потенційним покупцям надається певна дорожна карта та озвучуються планові показники прибутковості майбутнього готелю. Ця інформація є прогнозною, однак вона дозволяє інвестору прорахувати термін окупності інвестицій в апартаменти.

Крім цього, практика продажу апартаментів свідчить про те, що поряд з готовою бізнес-моделлю, власник апартаментів отримує також можливість тимчасового користування апартаментами у визначений сторонами період календарного року.

Таким чином, купляючи апартаменти в туристичних містах чи курортних зонах, власник отримує чудову можливість використовувати придбану нерухомість для відпустки чи відпочинку з друзями.

В договорі з готельним оператором прописуються усі положення та терміни користування власними апартаментами. На це варто звернути увагу при підписанні договору та передбачити сприятливі умови в договорі.

Щоб правильно оцінити усі юридичні ризики, потрібно зважити усі вихідні дані, в т.ч. строки будівництва, умови договору купівлі-продажу апартаментів, попередні умови договору з готельним оператором, усі інші юридичні фактори (порядок отримання дивідендів від апартаментів, форма ведення підприємницької діяльності при передачі апартаментів, варіанти самостійної здачі апартаментів в оренду і т.д.

Для цього варто заручитись юридичною підтримкою спеціалістів з нерухомості.

ЮРИДИЧНІ ГАРАНТІЇ ДЛЯ ВЛАСНИКА АПАРТАМЕНТІВ

При укладенні договору купівлі-продажу апартаментів на ранніх стадіях будівництва апарт0готелю, слід зважити не тільки юридичні ризики придбання такої нерухомості, але й заручитись певними юридичними гарантіями, які прописуються в договорі із забудовником.

Станом на сьогодні правовий статус апарт готелів в Україні є достатньо невизначеним. Особливо це стосується правового режиму користування спільною власністю. Адже право власності на будівлю в цілому не переходить до співвласників апартаментів, оскільки такого положення не передбачено в чинному законодавстві.

В свою чергу існує поняття аналогії закону, відповідно до якого, якщо правовідносини не врегульовані законодавством або договором, вони регулюються тими правовими нормами інших актів законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). (ст..8 Цивільного кодексу України).

Відтак станом на сьогодні існує законодавство про співвласників у багатоквартирному будинку. Зокрема, місця загального користування будинку належать на праві спільної власності усім співвласникам будинку.

Ці норми деталізуються також у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Тому, не виключено що відносини між співвласниками апартаментів в апрат-готелі будуть регулюватись за аналогією із багатоквартирним будинком.

Важливим для майбутнього співвласника є прописати в договорі із забудовником усі ці гарантії та передбачити відповідальність за невиконання зобов’язань за договором (в тому числі і щодо умов управління майбутньою нерухомістю).

Так чи інакше, усе це сторони вправі врегулювати в письмовому договорі. Однак, як правило, договори складаються в інтересах забудовника. А тому відстояти покупцю апартаментів свою правову позицію без допомоги юриста , буде вкрай складно.

Зважаючи на новизну такого виду нерухомості, слід зробити висновок, що укладення договорів купівлі-продажу апартаментів є перспективним в плані інвестицій у комерційну нерухомість. Однак, в кожному конкретному випадку, слід уважно вивчати договір із забудовником на купівлю апартаментів, аналізувати схему продажу та умови управління готельного оператора.  Лише зваживши та оцінивши усі юридичні ризики, інвестиція у нерухомість може бути вдалою та безпечною

Наші юристи з нерухомості спеціалізуються на згаданих договорах та уважно аналізують усі юридичні ризики.

Тому будемо раді допомогти Вам безпечно придбати апартаменти та іншу комерційну нерухомість.

Close Menu