ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ: КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА З НЕРУХОМОСТІ

КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ: КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА З НЕРУХОМОСТІ

Сьогодні купівля землі та іншої нерухомості – один з найпоширеніших видів інвестицій. В умовах фінансової і політичної нестабільності, немає нічого більш надійного як інвестиція в нерухомість.

Саме тому, тисячі громадян намагаються придбати квартиру в новобудові, присадибну ділянку чи іншу земельну ділянку.

Велику частку земель в Україні становлять землі сільськогосподарського призначення. Саме тому договори купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення досить поширені.

Однак ринок землі лише формується і запроваджені зміни в законодавстві створюють цілий ряд обмежень та юридичних складнощів в питанні оформлення договору купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення.

Юрист з питань нерухомості спробує роз’яснити важливі моменти придбання таких земель.

 

ЯКІ ЗЕМЛІ НАЛЕЖАТЬ ДО ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ?

Насамперед слід зрозуміти, які саме земельні ділянки законодавець відносить до сільськогосподарських земель.

Насправді, багато людей думають, що це лише так звані «паї», які використовувались колись в сільськогосподарських цілях, і були роздані в рамках приватизації.

Насправді це не зовсім так.

Зокрема, відповідно до Класифікації цільового використання земельних ділянок, який  затверджений  Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів №548 від 23.07.2010р. (з наступними змінами і доповненнями), до вказаної категорії земель належать:

  • Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код 01.01)
  • Для ведення фермерського господарства
  • Для ведення особистого селянського господарства
  • Для ведення підсобного сільського господарства
  • Для індивідуального садівництва
  • Для колективного садівництва
  • Для городництва
  • Для сінокосіння і випасання худоби
  • Для дослідних і навчальних цілей
  • Для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства
  • Для надання послуг у сільському господарстві
  • Для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції
  • Для іншого сільськогосподарського призначення
  • Для цілей підрозділів 01.01-01.13 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду

Як бачимо, види сільськогосподарського використання є дуже різноманітними. Сюди наприклад належать ділянки, які ми звикли називати «дачами». Тому на таких ділянках можливе будівництво будівель та споруд.

Саме тому, купівля-продаж земельних ділянок в садівничих та дачних кооперативах є доволі поширеними на ринку нерухомості. Адже придбання такої ділянки по суті може бути прирівняне до купівлі земельної ділянки під житлове будівництво.

Непоодинокими є випадки придбання дачних будинків та земельних ділянок садівничих кооперативів під житлову забудову (зокрема для будівництва котедж них містечок та таунхаусів).

 

ОСОБЛИВОСТІ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ З 2021 РОКУ

Станом на сьогодні існує цілий ряд особливих умов, які передбачені земельним кодексом України та іншими нормативними актами, і які стосуються процедури придбання земель сільськогосподарського призначення.

Все це зумовлено тим, що ринок землі лише набуває цивілізованого вигляду в Україні. Триває розпочата земельна реформа. І з метою захисту держави та громадян України від ризиків монополізації земельного банку в приватних руках, введено цілий ряд обмежень в процедурі продажу цієї категорії земель.

Зокрема з 1.07.2021 року набули чинності зміни до Земельного кодексу України та інших нормативних актів з питань земельних правовідносин.

Про важливі нововведення та особливості купівлі-продажу далі…

 

ОБМЕЖЕННЯ ЩОДО СУБ’ЄКТІВ НАБУТТЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ (ПОКУПЦІВ ЗЕМЛІ)

Зокрема існують обмеження щодо осіб, які вправі купляти такі землі. Станом на сьогодні такими можуть бути лише громадяни України або юридичні особи, де засновниками є лише громадяни України.

При цьому слід зауважити, що право на купівлю вказаних земель в юридичних осіб виникне лише з 1.01.2024 року. Це зумовлено тим, щоб великі агрохолдинги не монополізували ринок землі, тим самим позбавивши можливості громадян України скористатись своїм правом на купівлю земель сільськогосподарського призначення. В першу чергу мова йде про громадян, які ведуть індивідуально сільське господарство та «годуються» із землі.

Друге обмеження, це те, що іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

Цей абзац ст..130 Земельного кодексу втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини.

Набуття прав на земельні ділянки с/г призначення може відбуватись лише з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.

 

ОБМЕЖЕННЯ ТА УМОВИ НАБУТТЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ІНОЗЕМЦЯМИ

Закон встановлює обмеження щодо певних земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які не можуть передаватись у власність іноземцям навіть після зняття мораторію. Зокрема заборонено набувати такі ділянки:

1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

Тобто в цілях безпеки територіальної цілісності та безпеки державних кордонів, Земельний кодекс встановив такі «запобіжники» для іноземців.

2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

Тут все зрозуміло. І цілком логічно. Адже дуже часто політична незалежність держави та економічна незалежність не співпадають.

3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;

Це теж один з важелів безпеки від іноземного впливу.

5) юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;

Непрозорі за структурою власників компанії не вправі претендувати на землю.

6) юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;

Станом на сьогодні така практика ведення бізнесу через офшорні компанії є дуже поширеним способом оптимізації податків великих промислово-фінансових груп та певних бізнесменів-олігархів. Запровадження цього обмеження дещо обмежить їх способи ведення бізнесу.

7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України “Про санкції” у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

Вказане обмеження зумовлено також гірким досвідом. Адже не завжди громадяни України, які ведуть бізнес в Україні дбають про національну безпеку «своєї» батьківщини. Дуже часто вони грають на стороні іноземних держав та ворогів України. Таке обмеження мало би стати додатковим фільтром  щодо таких “громадян”.

8) юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Також законодавство встановлює обмеження щодо сукупної площі володіння земельними ділянками сільськогосподарського призначення на одну особу. Зокрема, станом на сьогодні встановлено ліміти:

-для фізичних осіб – не більше 10 000 га

– для юридичних осіб – не більше 10 000 га.

Крім цього, право володіння земельною ділянкою в  певної юридичної особи свідчить про право володіння окремих її акціонерів (учасників) пропорційно їх частки у статутному капіталі.

Для прикладу, якщо у ТзОВ «А» буде на праві власності зареєстровано 1000 га земель с/г призначення, то засновник ТзОВ «А» з часткою 50% вважатиметься власником землі у розмірі 5 000 га.

Така складна арифметична конструкція чітко виписана в ст..130 Земельного кодексу України. Саме необхідність обрахунку загальної площі земель у володінні певної фізичної особи зумовила ряд юридичних складнощів на етапі оформлення земельних ділянок.

Справа в тому, що зміни до земельного законодавства в частині обов’язковості перевірки за покупцем гранично допустимої площі земель набули чинності лише з липня 2021 року.

З 1 липня 2021 року при укладенні договорів купівлі-продажу земель с/г призначення, нотаріус зобов’язаний перевірити сторін договору, зокрема і в першу чергу – покупця за договором, чи вправі він набути ще одну земельну ділянку с/г призначення, і чи не перевищить він ліміт площі, який визначений ст..130 ЗК України.

 

ПЕРШОЧЕРГОВЕ ПРАВО НА ПРИДБАННЯ ЗЕМЛІ

Земельна реформа ввела нову норму (ст.130-1 ЗК України) щодо наявності у певної категорії осіб першочергово права на викуп земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Зокрема введено 2 черги першочергового (переважного) права на купівлю землі.

До першої черги відноситься  особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина).

Що це за організація (чи особа) достеменно ніхто не може пояснити. Адже право на використання надр належить державі Україна. В свою чергу спеціальне державне відомство вправі видавати дозволи на використання надр окремим приватним структурам і компаніям.

Законодавець використовує термін «ділянка надр», який в інших законодавчих актах не міститься. Тому, не зрозумілим є яким саме чином визначається належність певної земельної ділянки до «ділянки надр», та хто саме може володіти правом на користування цими надрами.

Адже поки що немає публічних реєстрів, які б визначали приналежність тієї чи іншої ділянки до «ділянки надр». Державний земельний кадастр не містить виключної інформації щодо усіх земельних ділянок про наявність певних корисних копалин.

До 2-ї черги осіб, які користуються переважним правом є орендарі цих земельних ділянок. Це право випливає з загальновідомих норм закону України «про оренду землі». Адже як правило, особа-орендар має переважне право на купівлю орендованого майна.

 

ДОКУМЕНТИ ДЛЯ УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Законодавець визначає декілька базових документів для купівлі-продажу нерухомості:

Зокрема, продавець земельної ділянки повинен надати:

  • правовстановлюючі документи на земельну ділянку

Такими документами може бути як державний акт на право приватної власності на земельну ділянку. Також, якщо щодо ділянки після 1.01.2013 року вчинялись будь-які угоди, таким документом може бути витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

  • Звіт про ринкову оцінку земельної ділянки (з рецензією сертифікованого експерта)

Такий звіт повинен включати аналіз якісних і кількісних характеристик земельної ділянки та визначати реальну ціну земельної ділянки на ринку. Адже для земельних ділянок існують 2 поняття оцінки:

1) нормативна грошова оцінка (використовується для цілей оподаткування і визначення ставки плати за землю)

2) ринкова грошова оцінка (використовується для цілей оподаткування з продажу нерухомості та визначення ціни продажу в договорах купівлі-продажу землі)

  • Витяг з Державного земельного кадастру.

Це документ, який формується у вигляді окремого витягу і містить збірну інформацію про земельну ділянку та розміщені на ній будівлі і споруди, а також ідентифікує земельну ділянку на кадастровій карті.

Сформована земельна ділянка повинна мати присвоєний їй унікальний кадастровий номер, який визначає її координати, конфігурацію, площу та цільове призначення відповідного до класифікатора земель.

 

Слід зазначити, що крім базових документів, які вимагаються для купівлі-продажу будь-якого нерухомого майна, законодавство вимагає від нотаріуса провести цілий ряд юридичних дій щодо виявлення осіб з переважним право на купівлю. 

Для цього передбачено процедуру письмового повідомлення нотаріуса та його листування з такими особами. Зокрема надсилання повідомлення та одержання відповіді-згоди чи відповіді-відмови від переважного права (див ст. 130-1 Земельного кодексу України).

Також, законодавство вимагає провести перевірку по державних реєстрах та отримати цілий ряд витягів, які би підтверджували:

  • відсутність у інших осіб переважного права викупу;
  • відсутність перешкод для укладення такого договору в частині особи покупця;
  • відсутність перешкод для укладення такого договору в частині перевищення допустимої площі землі.

Для цього нотаріусу потрібно зібрати інформацію про особу покупця (чи не є він засновником юридичних осіб, чи володіють вказані юридичні особи земельними ділянками, чи є права на земельну ділянку в іншого з подружжя, яка загальна площа землі припадає на особу покупця з врахуванням аналізу усіх земельних ділянок та часток в статутному капіталі юридичних осіб).

 

ВИСНОВОК ЮРИСТА 

Юридичне оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості є доволі складною процедурою, яка вимагає кваліфікованих юридичних знань та супроводу кваліфікованого юриста з питань нерухомості. 

Адже не так просто визначити стан готовності земельної ділянки до продажу, і зібрати усю необхідну документацію для підписання угоди.

Крім цього, необхідно здійснити ретельну юридичну перевірку нерухомості, зокрема, документації на земельну ділянку.

Проаналізувати детально інформацію і правовий статус потенційного покупця, вивчити юридичну історію земельної ділянки та проаналізувати інформацію про теперішнього та попередніх власників землі.

Адже земельні спори – найбільш поширена категорія судових спорів. І лише грамотна юридична перевірка по судових реєстрах допоможе уникнути юридичних ризиків при купівлі землі.

Якщо Вам необхідно придбати чи продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення або іншу нерухомість, адвокатське об’єднання BARRISTERS PRIME GROUP – надасть з цього приводу кваліфікований юридичний супровід та допоможе укласти договір купівлі-продажу нерухомості.

Звертайтесь до нас за юридичною консультацією з питань перевірки нерухомості.

З радістю проконсультуємо Вас за тел..+38 097 653 653 5 або при зустрічі у нас в офісі за адресою: м.Львів, вул..Стрийська, 86в.

Читайте також наші матеріали на тему нерухомості та земельних питань в нас на сайті та слідкуйте за нашими сторінками в соцмережах.

Вдалих угод на ринку нерухомості!

#адвокатЛьвів #юридичні_послуги_Львів #адвокатське_бюро_Львів #адвокатВолинець #перевірити_нерухомість_Львів #купівля_продаж_землі #перевірити_земельну_ділянку

Close Menu