ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ: ЩО ТРЕБА ЗНАТИ

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ: ЩО ТРЕБА ЗНАТИ

Купівля нового житла – одне з найбільш актуальних питань для багатьох українців. Адже інвестування коштів у нерухомість – один з найвигідніших видів інвестицій в умовах нестабільної економіки.

Для того аби зберегти свої заощадження і захистити їх від фінансових та валютних ризиків, люди все частіше інвестують у нову нерухомість. Не дивно, що ринок новобудов – один з найбільш динамічних на сьогодні в Україні.

Однак багато забудовників при продажу квадратних метрів обирають різні схеми фінансування будівництва та різні юридичні механізми продажу нової нерухомості.

BARRISTERS PRIME GROUP  продовжує знайомити Вас із ЮРИДИЧНИМИ МЕХАНІЗМАМИ придбання житла в новобудовах. Нагадаємо, що найбільш поширеними з них  є придбання житла за допомогою Договору купівлі-продажу майнових прав та форвардні контракти, через фонди фінансування будівництва, купівля житла через попередній договір, придбання цільових облігацій, а також купівля житла через інститути спільного інвестування.

Сьогодні розглянемо схему придбання житла через Попередній договір купівлі-продажу нерухомості.

Які позитиви і негативи вказаного варіанту купівлі? Які ризики несе покупець квартири? На що потрібно покупцю звернути свою увагу? В чому переваги та мінуси такого виду фінансування від інших схем фінансування будівництва? Якщо Вам цікаво почути відповіді на вказані питання – тоді, обов’язково дочитайте до кінця.

 

ЧИ ЗАКОННИЙ ТАКИЙ МЕХАНІЗМ ІНВЕСТУВАННЯ В ЖИТЛО?

Купити квартиру в новобудові можна різними способами. Однак, слід також враховувати вимоги законодавства з питань інвестування у житло.

При цьому обов’язковим є те, щоб схема залучення коштів не суперечила нормам Закону України «Про інвестиційну діяльність». Адже ст.4 цього Закону передбачає, що інвестування та фінансування житлового будівництва може проводитися через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування (ІСІ), а також через емісію цільових облігацій.

Однак, схема продажу житла через укладення попереднього договору, не підпадає під жоден із визначених законом способів.

Тим не менше, забудовники досить активно використовують попередні договори при продажі квартири в новобудовах. Адже законодавство на сьогодні не містить прямої заборони щодо цього виду фінансування.

Тим більше, згідно ст..6 Цивільного кодексу України, «Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.»

Такий вид правочину як «попередній договір» є передбачений чинним законодавством, зокрема, ст..635 ЦК України. Відтак, оскільки, оскільки ст..4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» прямо не вказує на заборону укладення інших видів угод та застосування інших способів фінансування будівництва, то можна стверджувати, що укладення забудовниками попередніх договорів купівлі житла в новобудовах не суперечить чинному законодавству.

ЕТАПИ НАБУТТЯ КВАРТИРИ ЗА СХЕМОЮ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ

Головна відмінність цього механізму від інших видів фінансування житла, в тому, що квартира продається як повноцінний об’єкт нерухомості, а покупець квартири є не первинний власник, а другий.

Отже, етапи реалізації квартири за цим механізмом є наступні:

  1. Укладення Попереднього договору купівлі-продажу квартири (де фіксуються характеристики майбутньої квартири, ціна продажу за Основним договором, інші істотні умови (строк укладення основного договору, відповідальність та інші важливі умови)
  2. Будівництво об’єкту нерухомості
  3. Введення будинку в експлуатацію
  4. Оформлення Забудовником права власності на новозбудовану квартиру (реєстрація в Державному реєстрі речових прав)
  5. Укладення ОСНОВНОГО ДОГОВОРУ між Забудовником та Покупцем
  6. Реєстрація права власності на квартиру за Покупцем

 

ЗМІСТ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ

Отже, клієнт який бажає придбати ще незбудовану квартиру юридично обіцяє Забудовнику укласти в майбутньому договір купівлі-продажу цієї квартири (так званий Основний договір).

Укладення такого договору буде можливим тоді, коли ця квартира буде зареєстрована як самостійний об’єкт нерухомості у новозбудованому будинку.

Відтак, за Попереднім договором Забудовник в свою чергу обіцяє побудувати будинок у певні строки, зареєструвати право власності на квартиру, і не пізніше певної дати – продати квартиру Покупцю.

Перевагою для Забудовника є те, що він отримує кошти за майбутню квартиру авансом. Ці кошти він може використовувати на власний розсуд.

 

ФОРМА ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ

До сьогодні існують різні правові позиції стосовно форми попереднього договору купівлі-продажу квартири. Однак, переважна більшість фахівців сходиться до думки, що його слід укладати виключно в нотаріальній формі. З чого це випливає?

Ст.635 ЦК України, не передбачає чітких вимог щодо нотаріальної форми таких договорів. Зокрема, ч.1 цієї статті вказує, що «Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмовій формі».

Відповідно до ч.1 ст.657 ЦК України, «договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».

Таким чином, цілком очевидно, що такі договори слід посвідчувати нотаріально.

Це в свою чергу несе ряд додаткових витрат на його укладення. Хоча водночас нотаріальна форма договору надає покупцю більше гарантій та можливостей для захисту своїх прав при виникненні спору.

  

ЯКІ ВИТРАТИ ПО УКЛАДЕННЮ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ

Отже, при укладенні попереднього договору особа несе наступні витрати:

  • Нотаріальні витрати (за послуги по засвідченню попереднього договору). Вартість таких послуг від 1000 до 3000 грн.
  • Державне мито в розмірі 1% від ціни договору

 

Крім цього, на другому етапі схеми фінансування, а саме, при укладенні основного договору, Покупець повинен сплатити:

  • Витрати за послуги нотаріуса
  • Витрати на проведення експертної оцінки квартири (для цілей оподаткування та визначення ринкової вартості квартири)
  • 1 % державного мита (у цьому випадку сума сплаченого на підставі попереднього договору державного мита зараховується в оплату за основним договором. Однак все залежить від формулювання та призначення платежу за попереднім договором).
  • Пенсійний збір в розмірі 1 % від ціни договору.

Також при сплаті коштів не слід забувати про комісію банку за переведення коштів, яка як правило складає від 0,5 до 1 % від суми переказу.

Таким чином, такий механізм фінансування житла, є досить таки витратним для Покупця квартири, оскільки загальна сума витрат може сягнути від 2-х до 4-х % від вартості нерухомості. Тому при купівлі квартири, вартістю 50 000 USD, сума витрат складе приблизно 1-2 тисячі доларів США.

 

ПРО РИЗИКИ ДЛЯ ПОКУПЦЯ

Слід зазначити, що незважаючи на те, що договір укладається нотаріально, все одно існує цілий ряд ризиків, які Покупець повинен врахувати при купівлі квартири по такій схемі.

Ось лише деякі з них.

  1. ПОДВІЙНИЙ ПРОДАЖ КВАРТИРИ

Забудовник укладаючи попередній договір декларує юридично свій обов’язок передати права на квартиру в майбутньому. Тому на стадії підписання попереднього договору і аж до моменту настання граничного строку підписання Основного договору, Забудовник самостійно розпоряджається правами на квартиру. Він теоретично може її повторно комусь «пообіцяти», або ж зробити це декілька разів. Відповідальність за невиконання обов’язку продати квартиру слід уважно вичитувати в умовах Попереднього договору. Але як правило, забудовник обмежує свою відповідальність поверненням коштів. За цей час, сплачені Покупцем кошти можуть знецінитись. Тому в кінцевому результаті Покупець отримає ще менше, ніж вклав.

  1. ОБТЯЖЕННЯ ЗАБУДОВНИКОМ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ

Володіючи майновими правами на квартиру, Забудовник вправі внести їх до статутного капіталу юридичних осіб, або ж взяти під їх заставу кредит в банку. До моменту продажу квартири, він є власником усіх будівельних матеріалів та інших прав на будинок. Зрештою він може передати ці майнові права на інші пов’язані компанії, таким чином залишивши Покупців ні з чим.

Проконтролювати відчуження прав на нерухоме майно є досить проблематичним. Адже на стадії будівництва, технічні характеристики квартир є розмитими, будинок не має присвоєної адреси, і квартири не мають чітко визначених номерів. Так що Забудовник завжди вправі зіслатись на помилку у проектній документації щодо певних технічних характеристик нерухомості.

  1. НЕПІДПИСАННЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРУ В СТРОК

Значна кількість забудовників мінімізують свою відповідальність перед клієнтами. Особливо це стосується строків будівництва та здачі будинку в експлуатацію. Як правило формулювання в Попередньому договорі, є таким, що будівництво може затягнутись через ряд обставин. Як наслідок зміщення строків вводу в експлуатацію будинку означає зміщення строків підписання Основного договору.

            Тут особливу увагу слід звернути на вимоги ст.. 635 ЦК України. Зокрема, згідно ч.3 цієї статті, «Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний . договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення».

Таким чином, якщо Покупець за Попереднім Договором бачить, що наближається дата укладення Основного Договору, а Забудовник на той момент так і не добудував будинок, доцільно є надіслати аргументовану пропозицію про укладення Основного договору. Крім цього, в інтересах Покупця вимагати відшкодування за порушення Забудовником строків підписання Основного договору. Тому, все таки, доцільно підписувати такий договір попередньо проконсультувавшись в юриста.

Ви повинні розуміти усі можливі ризики за цим Договором. А юрист у цьому питанні -найкращий порадник.

  1. ЗМІНА ЦІНИ ОСНОВНОГО ДОГОВОРУ

Не є винятком випадки, коли перед підписанням Основного Договору Забудовник змінює кінцеву ціну продажу квартири. Це може бути наприклад у випадках, коли оплата здійснювалась з розтермінуванням. Або ж у випадку зміни проектної площі з фактичною. У деяких попередніх договорах Забудовник використовує формулювання «не нижче ніж» певна сума, еквівалентна в доларах. Це все може поставити Покупця у незручне становище. Тим більше, відмова підписувати Основний договір на кабальних для нього умовах, може бути по трактована Забудовником як відмова від підписання Основного договору. А це в свою чергу дозволяє застосувати Забудовнику процедуру одностороннього розірвання попереднього Договору, та продати квартиру іншим особам.

  1. РИЗИКИ БАНКРУТСТВА ЗАБУДОВНИКА ТА НЕЦІЛЬОВОГО ВИКОРИСТАННЯ КОШТІВ

Вкладаючи кошти у нерухомість, ВИ розраховуєте отримати ліквідний актив, який має певну інвестиційну цінність. Адже квартира є чудовим видом інвестиції. Її можна здати в оренду, продати за більш вищою ціною, передати в управління, або ж «використовувати за призначенням» (тобто мешкати в ній).

Однак, підписуючи попередній договір, Ви повинні усвідомлювати, що забудовник може не виконати свій обов’язок через цілий ряд форс-мажорних обставин.

Ви не можете контролювати усі процеси на буд майданчику, так само як і не можете контролювати цільове використання Забудовником сплачених Вами коштів. Відтак,на певному етапі будівництва, Забудовник може збанкрутіти, або ж через інші обставини заморозить об’єкт.

В такому випадку, повернути сплачені кошти, або ж отримати компенсацію буде вкрай важко. Адже підписуючи на певних умовах Попередній договір, Ви свідомо йшли на ці ризики, і мали би розуміти їх.

Не завжди пересічному Покупцю вистачає юридичних знань в цих питаннях. Тому, консультація фахового юриста тут вкрай необхідна. Адже можливо, в певних випадках утриматись від ризикованих інвестицій, аби потім не втратати усі заощадження.

КОРИСНІ ПОРАДИ

Підсумовуючи аналіз механізму фінансування нерухомості через попередні договори, слід зазначити, що вона є однією з найпоширеніших на сьогодні.

З одного боку, вона дає Покупцю певну гарантію в частині нотаріального посвідчення таких договорів, та перевірки правоздатності Забудовника. З іншого боку в Попередньому договорі можуть міститись цілий ряд «підводних каменів», які несуть значні ризики для Покупця та не гарантують успішної купівлі нерухомості. Це і подвійні продажі, і відсутність реальних механізмів контролю за використанням коштів.

Убудь-якому випадку, перед укладенням таких договорів слід уважно вивчити цілий ряд юридичних моментів.

Насамперед, це інформація про Забудовника та про дозвільні документи на будівництво.

Однак, не менш важливо є проаналізувати проект Попереднього договору, та по можливості внести до нього умови, які б захищали Ваші права та мінімізували ризики.

Тут не слід надіятись на нотаріуса. Адже на нього законодавством не покладається обов’язок перевіряти усі юридичні аспекти угоди. Його функція зводиться лише до перевірки особи підписанта та загальних установчих документів Забудовника.

Тому ми рекомендуємо все таки звернутись у цих випадках до кваліфікованого адвоката чи юриста у сфері нерухомості.

Наше Адвокатське об’єднання Вам у цьому радо допоможе. Якщо у Вас залишились питання з питань купівлі нерухомості – з задоволенням дамо відповідь на Ваші запитання. Адвокати BARRISTERS Prime Group мають за плечима десятки консультацій з питань укладення договорів у сфері нерухомості. Нашим порадам довіряють як продавці так і покупці нерухомості. 

Бажаємо Вам безпечних покупок на ринку нерухомості.

Close Menu