ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

СПІЛЬНА ВЛАСНІСТЬ ПОДРУЖЖЯ ПРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ. ЯК ПРАВИЛЬНО КУПИТИ ЖИТЛО ДЛЯ МОЛОДОЇ СІМ’Ї

СПІЛЬНА ВЛАСНІСТЬ ПОДРУЖЖЯ ПРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ. ЯК ПРАВИЛЬНО КУПИТИ ЖИТЛО ДЛЯ МОЛОДОЇ СІМ’Ї

Купівля квартири в новобудові – це завжди визначна подія для кожної молодої сім’ї. Як правило при одруженні молодята хочуть жити окремо від батьків. І якщо фінансові можливості дозволяють – постає питання про купівлю житла.

Не останню роль у цьому процесі як правило відіграють батьки молодят. Адже кожному з батьків хочеться комфорту і щастя для своєї дитини.

Однак, в ейфорії свята та радості, сторони дуже часто забувають про юридичні моменти, які при цьому виникають. Адже придбання нерухомості – це важливий юридичний правочин, який потребує особливої уваги та при неправильному оформленні може призвести до плачевних наслідків.

Дуже часто молоді сім’ї розпадаються не проживши і року. Часто, квартира в новобудові не встигає до цього часу добудуватись. А юридичні проблеми у її покупців вже виникли.

Як правильно оформити квартиру в новобудові на майбутнє подружжя? Хто виступатиме покупцем? Які права виникають у другого з подружжя? На всі ці питання спробуємо відповісти у цій статті.

Отже, про все по порядку.

Квартира є об’єктом нерухомості в розумінні цивільного права України. Кожен з подружжя може набувати право власності на будь-яке майно, в тому числі і нерухоме, як до укладення шлюбу, так і перебуваючи в шлюбі.

Велике юридичне значення  при оформленні правового статусу квартири мають такі моменти:

  • Хто виступає покупцем квартири за Договором
  • Який вид договору купівлі-продажу укладається
  • В якій формі відбувається укладення договору (нотаріальній чи простій письмовій)
  • В який момент відбувається перерахунок коштів за квартиру
  • В який момент відбувається набуття права власності на квартиру

Розберемо кілька класичних варіантів при купівлі квартири для молодої сім’ї.

 

КУПІВЛЯ КВАРТИРИ НА ВЕСІЛЛЯ МОЛОДІЙ СІМ’Ї (ДО УКЛАДЕННЯ ШЛЮБУ)

Дуже часто молодятам на весілля батьки дарують нове житло. Це може бути як готова квартира з ремонтом, так і квартира в новобудові. Або взагалі квартира, яка ще тільки будується. У всіх цих випадках використовуються різні правові механізми набуття права власності, в яких потрібно добре розібратись.

Якщо це квартира в готовому будинку і з документами на право власності, тоді укладається нотаріальний договір купівлі-продажу квартири. При такому варіанті, кожен із подружжя може виступати самостійною стороною цього договору. Також можна  укласти цей договір купівлі-продажу з двома покупцями та прописати їх частки у праві власності на нову нерухомість.

Тоді така квартира набувається молодятами на праві спільної часткової власності.

Якщо ж квартира оформлена лише на одного з майбутніх молодят, то право спільної власності не виникатиме.

При укладенні договорів на квартиру яка ще не зареєстрована як об’єкт нерухомості (тобто ще будується), визначальну роль має те, хто є покупцем за договором і хто та в який термін сплачує кошти за квартиру.

 

НА КОГО ОФОРМЛЯТИ КВАРТИРУ?

Постає логічне запитання: на кого в таких випадках найкраще оформляти квартиру і які правові наслідки виникнуть в майбутньому.

При таких відносин діє загальне правило: Все що набуто у власність до моменту укладення шлюбу – це особиста власність ; Те, що набуто після укладення шлюбу – це спільна сумісна власність

 

На батьків молодят

Поширеним є варіант, коли батьки молодят купляють квартиру для молодої сім’ї, але оформляють право власності на себе. В цьому є логіка, оскільки особа, яка безпосередньо вкладає кошти у нерухомість, вправі претендувати на оформлення права власності на майбутню квартиру.

Можливо між майбутніми родичами ще не склались достатньо довірливі відносини, і люди хочуть мінімізувати свої ризики. Адже дуже часто молоді пари розходяться. А за наявності спільного майна, у людей одразу виникають взаємні майнові претензії. Тому, дуже образливо коли одна сім’я вклала велику суму коштів на придбання квартири, а інша сім’я претендує на половину вартості квартири, не вклавши у неї ні копійки.

На одного з подружжя

Купівля квартири в новобудові на одного з подружжя є теж достатньо поширеним явищем. При такій купівлі важливим є насамперед момент внесення коштів за квартиру. При внесенні повної суми коштів за квартиру до моменту укладення шлюбу, та при реєстрації права власності на неї до моменту укладення шлюбу, один із подружжя стає повноправним власником житла. І саме йому належать виключні права на квартиру.

Однак, дуже часто буває, що договір купівлі квартири в новобудові укладається до весілля, а право власності на квартиру набувається вже в момент перебування особи у шлюбі. В такому випадку другий з подружжя вправі претендувати на половину квартири, оскільки формально право власності на квартиру виникло вже у шлюбі, а отже на нього поширюється режим спільної власності.

На обох молодят

Непоодинокими є також випадки оформлення нерухомості в новобудові на обох молодят. Декларуючи рівність подружжя, та довіряючи один одному на самому початку подружнього шляху – це хороша нагода підтвердити цю довіру, розділивши права на нерухомість порівну.

Спільна власність подружжя передбачає рівність часток кожного з подружжя (за винятком деяких спеціально прописаних в законодавстві випадків).

Тому як правило, квартира в новобудові при такому варіанті набувається за договором, де визначені рівні частки чоловіка і жінки.

Ще одним поширеним механізмом врегулювання цих відносин є укладення сторонами шлюбного контракту, де кожен з подружжя вправі прописати правовий режим майна, в тому числі і прав на майбутню квартиру в новобудові.

Однак, в українських реаліях шлюбний контракт виглядає чимось незвичайним, і ще не набув такої популярності як у інших європейських країнах. Тому, на ньому ми детально зупинятись не будемо.

 

ПРАВОВИЙ СТАТУС КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ ДО ОДРУЖЕННЯ

Отож, якщо один з подружжя придбав квартиру в новобудові до моменту одруження (а саме – до моменту реєстрації шлюбу), то таке нерухоме майно буде вважатись його особистою власністю. Якщо ж реєстрація права власності на квартиру не відбулась до моменту реєстрації шлюбу, то це дає підстави для другого з подружжя претендувати на частину квартири в майбутньому.

Слід також зазначити, що у деяких випадках право власності на квартиру у іншого з подружжя може виникнути і до моменту реєстрації шлюбу. Це наприклад, коли майбутнє подружжя задовго до укладення шлюбу проживало разом та вело спільне господарство.

Зокрема, відповідно до постанови Верховного суду України від 18.09.18р. по справі № 759/13140/14-ц, «Об’єкт нерухомості, придбаний за договором інвестування в будівництво в період спільного проживання сторін без реєстрації шлюбу є об’єктом спільної сумісної власності подружжя»

В цьому випадку Верховний суд зіслався на норму ст..70 СК України, зазначивши, що у період проживання однією сім’єю сторони у справі сплатили більшу частину вартості приміщення,. Решту коштів відповідачем було сплачено після припинення спільного проживання сторін. При цьому на рішення суду не вплинули ті обставини, що зазначений договір укладався відповідачем, а право власності на спірне нежитлове приміщення було зареєстровано за ним же і після припинення спільного проживання.

Тому як бачимо, режим особистої власності одного з подружжя не є абсолютним і підлягає спростуванню.

 

ПРАВОВИЙ СТАТУС КВАРТИРИ ПІД ЧАС ШЛЮБУ

При купівлі квартири в новобудові після укладення шлюбу – тут все достатньо просто і зрозуміло.

За загальним правилом – усе що набуто у шлюбі є спільною сумісною власністю подружжя.

Про це говорить зокрема Сімейний кодекс України. Так, відповідно до ст.60 Сімейного кодексу, «майно, яке набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважних причин самостійного заробітку (доходу)». Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Таким чином, навіть якщо один із подружжя ніде не працював і не вносив кошти за квартиру впродовж усього часу будівництва, ремонту та утримання житла, він вправі претендувати на цю квартиру в рівних частках з іншим членом подружжя.

Щодо рівності часток, то ця рівність випливає зі ст..70 Сімейного кодексу, відповідно до якого у разі поділу майна, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя, частки майна дружини та чоловіка є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором.

 

ПРАВОВИЙ СТАТУС КВАРТИРИ ПРИ РОЗІРВАННІ ШЛЮБУ

Бувають випадки, коли сім’я купляє квартиру в новобудові перебуваючи у шлюбі, а до моменту введення будинку в експлуатацію шлюб розпадається. Право власності як правило реєструється на того з подружжя, який вказаний у договорі. І саме він набуває права на квартиру. Однак не все так просто. Адже впродовж перебування у шлюбі подружжям неслись витрати по оплаті за квартиру. А це спільне майно подружжя. В такому випадку другий з подружжя вправі претендувати на частину квартири, якщо звернеться до суду  позовом про поділ майна подружжя.

Якщо ж і укладення договору, і сплата по ньому, і реєстрація права власності на квартиру відбулись після моменту розірвання шлюбу, то скоріш за все другий з подружжя не зможе претендувати на частину майна.

 

ЯК КРАЩЕ ОФОРМИТИ НЕРУХОМІСТЬ ПОДРУЖЖЮ

Який же варіант оформлення права на квартиру в новобудові є найбільш оптимальним. Насправді, в кожному конкретному випадку є свій оптимальний варіант. Єдиного правильного не існує. Всі ми мріємо про вічну і велику любов. Всі ми надіємось знайти щастя у цьому житті. Однак, дуже часто сімейне щастя молодят не витримує життєвих випробувань. І квартирне питання при цьому відіграє не останню роль.

Жоден юрист у цьому питанні Вам не порадить. Але найважливіше у цих питаннях – це повага один до одного. Тому, поважайте один одного, і консультуйтесь з хорошими юристами

ЮРИДИЧНІ ПОРАДИ ДЛЯ КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ У ШЛЮБІ

Підсумовуючи все сказане, можна узагальнити цю тему, та дати молодятам та їх батькам кілька юридичних порад:

  1. При купівлі нерухомості добре зважте усі правові наслідки таких дій на майбутнє
  2. При виборі правового механізму оформлення квартири, зважте на юридичні моменти і проаналізуйте форму договору та момент набуття права власності на квартири
  3. Уважно віднесіться до графіку оплати коштів за квартиру
  4. Зважте на юридичні ризики втрати коштів у зв’язку із розірванням шлюбу
  5. Не забувайте про режим спільної сумісної власності на усе майно подружжя
  6. Не забувайте, що правило спільної власності подружжя не завжди є абсолютним
  7. Не забувайте перед купівлею квартири в новобудові попередньо проконсультуватись з юристом по нерухомості.

І ще одне: «Якщо Ви справді кохаєте, ніколи не слухайте нічиїх порад, не вірте чуткам і завжди довіряйте коханій людині. Але квартиру краще оформляйте на себе.. 🙂

Адвокатське об’єднання BARRISTERS PRIME GROUP завжди радо допоможе Вам у вирішенні усіх питань з нерухомістю. Інвестуйте безпечно, і будьте щасливі у шлюбі.

Ми працюємо та консультуємо наших  клієнтів у м.Львів.

Читайте також інші цікаві матеріали з питань нерухомості на нашому сайті та на сторінках в соцмережах. Завжди до Ваших послуг!

 

 

 

Close Menu