ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ НА КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ. ЮРИДИЧНІ ПОРАДИ ЮРИСТА З ПЕРЕВІРКИ НОВОБУДОВ

ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ НА КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ. ЮРИДИЧНІ ПОРАДИ ЮРИСТА З ПЕРЕВІРКИ НОВОБУДОВ

Купити квартиру в новобудові мріє кожна молода сім’я . Однак на ринку новобудов все є непевним. Дуже часто життя змушує змінювати плани, і доводиться шукати нове житло, не набувши ще квартиру  в новобудові за вже укладеним договором.

Є також ситуації, коли інвестиції в нерухомість є методом заробітку. Вкладаючи кошти у новобудову на ранніх етапах будівництва,  і перепродуючи квартиру на стадії готовності будинку, інвестор  часто отримує інвестиційний дохід від такої операції. Однак не завжди перепродаж нерухомості чітко передбачений умовами договору і вигідний для інвестора в податковому плані.

Сьогодні поговоримо про досить поширену послугу з переуступки квартири в новобудові та її юридичні аспекти.

ЩО ТАКЕ ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ

Процедура відступлення прав за договором не є чимось особливим для юристів. Така модель взаємовідносин досить часто зустрічається. Однак, для пересічних покупців нерухомості така модель є складною для юридичного розуміння.

Відповідно до ч. 1 ст. 512 Цивільного кодексу України (ЦКУ) відступлення права вимоги є одним зі способів заміни кредитора в зобов’язанні. Проте ця операція є не самостійним зобов’язанням, а лише похідним від основного.

Сторонами договору відступлення права вимоги є первісний кредитор і новий кредитор. 

По суті, під відступленням прав мається на увазі заміна однієї із сторін Договору купівлі квартири в новобудові. Як правило – це стосується насамперед покупця (інвестора) квартири в новобудові.

В юридичному розумінні внаслідок такого відступлення, попередній власник припиняє відносини із забудовником, а новий власник квартири стає повноцінною стороною договору купівлі-продажу квартири.

Тут слід зазначити, що у процесі будівництва забудовники використовують різні юридичні механізми продажу житла в новобудовах. Відтак, використовуються і різні види договорів між забудовником та інвестором (майбутнім власником квартири). Найбільш поширеними є договори купівлі-продажу майнових прав, попередні договори купівлі-продажу квартири, форвардні контракти, договори про участь у ЖБК, договори підряду та інші правові угоди. По кожному із цих видів буде різна юридична схема відступлення.

Як правило,  відступлення прав відбуватиметься за договором, на підставі якого покупець отримає права на майбутню квартиру в новобудові.

УМОВИ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ КВАРТИРИ ТА ПРАВО НА ПЕРЕУСТУПКУ

При купівлі квартири в новобудові майбутньому покупцю варто уважно ознайомитись з проектом договору із забудовником. Адже саме там повинні бути прописані особливості виконання забудовником своїх зобов’язань та можливість на певних стадіях будівництва здійснити переуступку прав на квартиру. Не усі забудовники деталізують таке право у договорі. І при виникненні спірних ситуацій покупець буде позбавлений можливості відчужити свої права, або ж забудовник буде ставити  покупця у невигідні умови. З практики слід зазначити, що майже усі забудовники при переуступці прав на квартиру вимагають від покупця оплати за таку переуступку. Адже переуступка прав за договором можлива лише за згодою іншої сторони (забудовника). Якщо забудовник не надасть такої згоди, то покупець не зможе переуступити квартиру на інших осіб.

Тому вкрай важливо, щоб у договорі із забудовником була деталізована процедура відступлення прав покупця на квартиру. Для цього можна залучити кваліфікованого юриста з нерухомості, який допоможе грамотно описати цей пункт в договорі.

Крім цього, важливо, щоб умови договору по переуступці прав на квартиру  враховували різноманітні юридичні аспекти (викладення переуступки у вигляді 3-сторонньої угоди чи окремого договору між новим та старим покупцем; одержання письмової згоди забудовника та її форму, строки погодження та розміри сплати коштів за переуступку, податкові та фінансові наслідки такої угоди тощо).

ПОДАТКОВІ АСПЕКТИ ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ НА КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ

Як правило, переуступка прав на квартиру  є платною. Тобто між старим та новим покупцем виникають грошові відносини.

Як наслідок, така операція може зацікавити податкові та фіскальні органи, і спричинити негативні податкові наслідки для сторін угоди.

Тому тут слід грамотно вибрати правовий механізм переуступки та визначити документи, які сторони будуть підписувати при заміні сторони в договорі та при взаємних розрахунках.

Дуже часто неправильне документальне оформлення переуступки стає наслідком штрафів з боку ДФС.

ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ КВАРТИРИ

В забудовників є декілька варіантів переуступки прав за договором купівлі квартири. Великою мірою це залежить від форми основного (базового) договору. Якщо він укладався в нотаріальній формі, то заміна сторони в договорі теж потребуватиме нотаріального посвідчення.

Крім цього існує практика укладення Договорів про заміну сторони в договорі, підписантами яких є 3 сторони: забудовник, старий покупець, новий покупець. Інші забудовники практикують  викладення основного  договору в новій редакції.

Важливим моментом є також момент переуступки та стадія оформлення документів на квартиру. Коли переуступка відбувається після передачі прав на квартиру, участь забудовника може бути необов’язковою, оскільки сторони вже виконали свої зобов’язання і підписали кінцевий акт приймання-передачі. В таких випадках новий покупець повинен довести державному реєстратору речових прав  свої підстави на набуття права власності на квартиру.  А це може супроводжуватись додатковими труднощами. Адже реєстратор з метою убезпечення може затребувати додаткові документи, в тому числі і від забудовника.

Наприклад, одним із таких документів є перелік власників квартир  у новозбудованому будинку (реєстр пайовиків, реєстр договорів тощо). Адже станом на сьогодні продаж житла в новобудовах здійснюється без уніфікованого реєстру. Тому  існують великі ризики так званих «подвійних продажів квартир.

У будь-якому випадку, переуступка прав на квартиру доволі складна в документальному та юридичному плані, і потребує супроводу кваліфікованого юриста. Адже від правильного оформлення процедури переуступки залежить можливість  набуття прав на квартиру новим власником. Якщо документи будуть оформлені неправильно, державну реєстрацію права власності  не можливо буде провести.

ВАЖЛИВІСТЬ ПЕРЕВІРКИ ПОКУПЦЯ  ТА ЗАБУДОВНИКА

Ще одним важливим елементом процедури переуступки прав на квартиру є юридична перевірка сторін договору. Новий покупець  ризикує найбільше. Адже внаслідок переуступки прав на квартиру він залишається єдиною стороною, яка не отримала ще свого за договором. В свою чергу забудовник та старий покупець отримали свої кошти.

Тому, радимо обов’язково при таких угодах залучати до співпраці юриста з перевірки квартири в новобудові, який спеціалізується на таких договорах та володіє актуальною інформацією про певний ЖК, в якому купується квартира.

Саме він зможе ретельно перевірити забудовника, дозвільну документацію, підстави для переуступки, ступінь готовності об’єкта та правильно оцінити усі юридичні ризики для майбутнього власника квартири.

Юридична перевірка квартири перед укладенням договору відступлення прав дасть покупцю гарантії безпечного придбання майбутньої нерухомості та вбереже його від  втрати  своїх заощаджень.

Інвестування в нерухомість – це завжди великий ризик. І мінімізувати його допоможе фахівець з  юридичної перевірки  нерухомості. Якщо Ви шукаєте такого і для Вас дана ситуація є актуальною –  наше адвокатське об’єднання з радістю  допоможе Вам безпечно придбати нерухомість.

Звертайтесь до нас за юридичними послугами у сфері нерухомості за тел.. +38 097 653 653 5.

Close Menu