ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ, АДВОКАТИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ ОБ’ЄДНАННЯ BARRISTERS PRIME GROUP

ЯКА СХЕМА КУПІВЛІ ПРОДАЖУ ЖИТЛА В НОВОБУДОВІ Є БЕЗПЕЧНОЮ: ЮРИДИЧНИЙ ПОГЛЯД НА ПРОБЛЕМУ

ЯКА СХЕМА КУПІВЛІ ПРОДАЖУ ЖИТЛА В НОВОБУДОВІ Є БЕЗПЕЧНОЮ: ЮРИДИЧНИЙ ПОГЛЯД НА ПРОБЛЕМУ

На сьогодні в Україні є досить поширеною .сфера будівництва житла. Все більше і більше квадратних метрів зводиться в містах України. На ринку новобудов справжній будівельний бум. В цьому різноманітті забудовників, житлових комплексів, варіантів житла дуже легко розгубитись. Особливо коли мова йде про юридичні схеми продажу.

Дуже мало людей, які мають намір придбати квартиру в новобудові можуть розібратись з цим питанням.

Більше того, не кожен із менеджерів у відділах продажу забудовників може доступно та зрозуміло пояснити механізм продажу квартири та послідовність юридичних дій.

У цьому всьому зможе розібратись лише кваліфікований юрист.

В чому ж різниця між схемами фінансування житла в Україні. Які з них законні а які – ні? Хто виступає продавцем квартири при кожній із цих схем, та які юридичні наслідки є важливими при реалізації кожного із механізмів продажу? На усі ці запитання є юридичні відповіді.

Отож про все по порядку..

ЯКІ СХЕМИ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛА ПЕРЕДБАЧЕНІ В ЗАКОНОДАВСТВІ?

Станом на сьогодні існують декілька нормативних актів, які регулюють сферу відносин будівництва житла та залученя коштів у житлове будівництво.

Зокрема, основними із них є два: 1) Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Закон України «Про інвестиційну діяльність»

Зокрема, відповідно до ст..4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», «Інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.»

Таким чином, законодавство виділяє наступні схеми фінансування житла:

  • фонди фінансування будівництва,
  • фонди операцій з нерухомістю,
  • інститути спільного інвестування
  • емісія цільових облігацій підприємств

ЩО НА ПРАКТИЦІ?

На практиці, жодна із цих схем залучення коштів не прижилась. Колись до 2006 року, було безліч варіантів фінансування житла: пайова участь, спільна діяльність, договори доручення і комісії і таке інше.

Однак, після сумнозвісної афери з компанією «Еліта центр», було вирішено зарегулювати ці відносини та змусити забудовника витрачати кошти на будівництво лише з дозволу спеціальної фінансової установи, яка є розпорядником інвестованих коштів. Така діяльність була єдино можливою у 2006-2008 рр., і забудовники працювали виключно по 2-х схемах: Фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю.

Для цього і було прийнято спеціальний закон, який врегульовував ці відносини – Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Однак, дуже часто забудовники обходили законодавство, створюючи свої «кишенькові» фінансові установи. Відтак захистити права інвесторів виявилось неможливим. І афери на будівельному ринку і надалі – не рідкість.

НАЙБІЛЬШ ПОШИРЕНІ СХЕМИ ФІНАНСУВАННЯ НЕРУХОМОСТІ

Хоча норма Закону України «Про інвестиційну діяльність» і забороняє використання інших схем фінансування будівництва, все ж таки, реалії житлового будівництва є такими, що ФФБ використовуються вкрай рідко.

Найбільш поширеною схемою на сьогоднішній день є продаж квартир за допомогою деривативів (форвардних контрактів)

Законодавча база у цих відносинах є досить скупою. Цим і користаються забудовника, виписуючи в своїх шаблонах договорів усі можливі привілеї. Використання форвардних контрактів у будівництві дозволяє забудовникам оптимізувати свої податкові витрати, а також частково уникати відповідальності за невиконання зобов’язань перед інвестором.

Другою найбільш поширеною схемою залучення коштів у житлове будівництво – є продаж квартир за попередніми договорами. Така схема продажу передбачає продаж нерухомості у 2 етапи. На першому етапі сторони підписують попередній договір, а після здачі будинку в експлуатацію, і оформлення забудовником прав на квартиру – 2-й договір – (основний договір купівлі-продажу квартири).

ІНШІ МЕХАНІЗМИ ПРОДАЖУ КВАРТИР В НОВОБУДОВІ

Крім цих двох існують і інші методи реалізації житла. До недавнього часу популярним механізмом залучення коштів у будівництво був механізм створення житлово-будівельних кооперативів. Забудовник створював свій ЖБК, і залучав до нього членів, які в якості оплати за квартиру вносили кошти як «пайовий внесок члена ЖБК». Після будівництва будинку і здачі його в експлуатацію – відбувався обмін внеску на готову квартиру.

Зараз ця схема теж не втрачає своєї популярності. Однак, використовується дедалі рідше великими будівельними корпораціями.

Ще однією схемою реалізації житла є підписання з покупцем так званого договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Допоки квартира будується, вона не може мати статусу нерухомості. Однак замовник будівництва володіє майновими правами на майбутню нерухомість. Відтак він вправі відчужувати ці майнові права іншим особам. А ті в свою чергу після введення об’єкта в експлуатацію, вправі зареєструвати право власності на вже готовий об’єкт нерухомості –квартиру.

ЯКА СХЕМА ПРОДАЖУ НАЙБІЛЬШ НАДІЙНА?

Який же механізм продажу житла в новобудовах є найбільш юридично правильним та надійним? – спитаєте Ви.

Юристи тут мають декілька думок. Одні вважають, що найбільш вигідною для клієнта є схема ФФБ (фонду фінансування будівництва). Адже саме вона є найбільш деталізованою та такою що передбачена спеціальним законом. Відтак законодавець прописав максимальні гарантії інвестора, і максимально унеможливив способи зловживань забудовника коштами та їх нецільового використання. Однак, з цим можна не погодитись. Адже забудовник може обійти законодавство, вступивши в змову з фінансовою установою, або заснувавши свою «кишенькову» фіну станову.

Інші фахівці вважають, що усі варіанти є більш чи менш ризиковані, і схема фінансування житла – це лише інструмент в руках забудовника.

Насправді, все залежить від добросовісності забудовника та його фінансових можливостей. Адже при банкрутстві забудовника, жодна із схем не гарантує позитивного результату для інвестора. Так само як жодна із схем не гарантує прав інвестора на захист держави, і не убезпечує його від ризику подвійних продажів однієї і тої самої квартири.

ЯК ДІЯТИ ПОКУПЦЮ КВАРТИРИ ПРИ  КУПІВЛІ ЖИТЛА

Покупець квартири в новобудові має усвідомлювати ризикованість кожної із схем фінансування житла. В цьому питанні краще залучити кваліфікованих юристів, які знають досконало усі тонкощі житлового будівництва та підводні камені кожного механізму продажу житла. Це юристи з перевірки новобудов або юристи з питань нерухомості.

Як правило схема фінансування житла підлягає комплексному аналізу разом із іншими факторами. Тільки зваживши усі сторони справи та вивчивши досконалу документацію забудовника, можна правильно оцінити юридичні ризики та обрати оптимальний варіант купівлі квартири.

Рекомендуємо завжди звертатись за юридичними послугами вузькоспеціалізованих фахівців. Адже лише вони знають досконало цю сферу нерухомості та зможуть якісно проконсультувати клієнта з усіх питань придбання житла в новобудові.

Якщо Ви в пошуках квартири або вже підібрали свій варіант житла – адвокатське об’єднання “БАРРІСТЕРС ПРАЙМ ГРУП” радо допоможе Вам перевірити забудовника та зробити вдалий вибір квартири в новобудові.

Зважено оцінюйте юридичні ризики при купівлі житла в новобудові. Довіряйте ці питання справжнім професіоналам.

Close Menu