В умовах війни оренда житла є важливим питанням як для переселенців, так і для тих, хто тимчасово змушений змінити місце проживання. Юридичний супровід договорів оренди житла допоможе захистити права та інтереси обидвох сторін угоди.

Ми вирішили більш детально розповісти про юридичні моменти оренди житла у  часі війни. Особливо цінними ці поради будуть для потенційних орендарів, які не завжди володіють достатніми правовими знаннями в сфері оренди житла та ризикують бути у невигідному становищі в порівнянні з орендодавцем.

Отож, про все по порядку:

Які основні умови договору оренди житла?

Основними (або істотними) умовами договору оренди квартири є:

• Ціна (розмір оренди). Вона повинна бути визначена в гривнях та вказана в договорі.
• Термін оренди. Він може бути строковим або безстроковим. Строк оренди повинен бути визначений у договорі.
• Опис квартири (площа і інші технічні характеристики). У договорі має бути зазначено точну адресу квартири, її площу, кількість кімнат, наявність меблів, техніки та інших умов. Доцільно вимагати фото фіксації стану квартири на момент передачі в оренду, або ж підписання відповідного документу – акту приймання-передачі квартири, де описати наявне обладнання, меблі та його стан, а також зафіксувати поточні покази приладів обліку в квартирі.

Чи обов’язковим є підписання договору оренди житла?

Ні. Сторони можуть домовитись усно. Але для більших гарантій для обох сторін краще підписати письмовий договір.

Як правило такий проект договору пропонується власником квартири або ж представником власника (ріелтором, агенцією нерухомості, юристом тощо). Звичайно, такий договір складений в інтересах власника квартири.

Тому важливо перед його підписанням уважно перечитати та проаналізувати його умови. Не завжди це легко зробити. Адже, як правило, договір дають читати вже тоді коли  Вами вже прийнято рішення про оренду, і сторони перейшли до оформлення орендних відносин та передачі коштів.

Тут можливий і певний тиск з боку сторони орендодавця. Але ми рекомендуємо не поспішати і, все таки, приділити достатньо часу правовому аналізу договору. Дуже часто саме невигідні умови договору або їх двояке трактування є причиною суперечок та навіть судових спорів між сторонами. Особливо, коли це стосується дострокового розірвання договору чи відшкодування завданої шкоди майну.

У будь-якому випадку Ви вправі пропонувати свою редакцію договору або вимагати внесення певних змін та уточнень в проект договору. Підписувати ж договір оренди квартири на істотно невигідних для орендаря умовах – це створити собі додаткові проблеми вже тут і тепер, а не лише у випадку якихось конфліктних ситуацій.

Яка форма укладення договору оренди?

Договір оренди укладається в письмовій формі. Нотаріальне посвідчення договору не вимагається законодавством для договорів оренди строком до 3 років.

Які важливі умови слід додатково прописати (передбачити) у договорі оренди?

Крім основних (істотних умов) умов, у договорі оренди слід прописати такі важливі умови:

• Розмір орендної плати (в гривнях). Розмір орендної плати може змінюватися в односторонньому порядку, але за умови дотримання встановленого законом порядку. Бажано визначати орендну плату в гривнях (оскільки це вимога законодавства).

• Умови зміни орендної плати і як часто (який порядок зміни і попередження про зміну). Порядок та підстави для зміни орендної плати слід детально прописати в договорі.

• Підстави для розірвання договору з ініціативи орендаря та орендодавця. У договорі слід зазначити підстави для розірвання договору, а також порядок розірвання договору. Особливо в частині строків повідомлення про розірвання іншої сторони договору.

• Порядок сплати і нарахування комунальних послуг (самостійно орендарем чи на підставі показів лічильників). У договорі слід зазначити, хто буде сплачувати комунальні послуги.

• Умови використання квартири (підселення людей, суборенда, перебування домашніх тварин, обов’язок усунення несправностей та ремонту). У договорі слід зазначити умови використання квартири. Дуже часто ці моменти упускаються сторонами. Однак, насправді, виникнення суперечок з приводу таких ситуацій як пошкодження майна внаслідок дій орендаря чи його домашніх тварин є досить поширені. Краще не допускати цього, і чітко прописати всі ризики. Це буде справедливо як для орендаря, так і для власника квартири. Адже він також розраховує на Ваше шанобливе ставлення до свого майна.

• Мінімальний термін оренди. У договорі слід зазначити мінімальний термін оренди. ВИ як орендар змінюєте своє місце проживання. Це завжди певний стрес, вихід із «зони комфорту». Тому саме Ви зацікавлені у якомога довшому перебуванні на новому місці, щоб знову не проходити через дискомфорт пошуку помешкання.

• Умови та строки попередження про необхідність виселення. У договорі слід зазначити умови та строки попередження про необхідність виселення.

• Відповідальність за знищення чи пошкодження майна. У договорі слід зазначити, хто буде нести відповідальність за знищення чи пошкодження майна в квартирі. Перед цим варто перевірити справність обладнання та відсутність пошкоджень. Про це ми наголошували вище.

Як дізнатись чи ринковою є вартість оренди житла?

Ринкова вартість оренди визначається попитом і пропозицією на ринку. Проаналізуйте ціни на декількох ресурсах з пошуку житла. Зіставте схожі за параметрами пропозиції.

Адже дуже часто власники квартир чи агенції нерухомості в погоні за заробітком ставлять нереальні ціни на оренду. В умовах війни – на жаль – це лише посилилось. Тому важливо мати аргументи до зниження вартості оренди.

Проаналізуйте ринок більш ретельніше. Для цього є досить багато інструментів та можливостей (веб-ресурсів). Це допоможе Вам виторгувати вигідніші умови при чому аргументуючи належним чином свою позицію.

Що робити якщо власник житла умисно збільшує орендну плату?

Підстави і процедуру для збільшення розміру оренди бажано перебачити у договорі. Якщо власник діє всупереч умовам договору – Ви вправі відмовити йому та паралельно звернутись за допомогою юриста. Також слід визнати, що у випадку конфлікту, чи наявності у Вас неповнолітніх дітей, власнику квартири буде проблематично Вас виселити з орендованої квартири, якщо на це не буде правових підстав. І він змушений буде шукати компромісні рішення.

Які основні поради для орендарів житла?

• Вимагайте від власника квартири пред’явити документи на квартиру. Це допоможе Вам переконатися, що власник має право надавати квартиру в оренду.
• Домовтесь і пропишіть в договорі умови зміни орендної плати (як часто, за яких умовах, і за скільки попередити). Це допоможе Вам захистити свої інтереси в разі підвищення орендної плати.
• Довіряйте фактам, а не словам (перевіряйте на місці справність усіх комунікацій, приладів та обладнання в квартирі). Це допоможе Вам уникнути проблем у майбутньому.
• Пропишіть випадки розірвання договору оренди (перелік підстав, за скільки часу попередити про розірвання)
• Будьте готові до зміни помешкання в швидкі строки. Це порада, яка стосується не лише правових особливостей та взаємовідносин з орендодавцем. Це реалії воєнного стану, де щодня кожен з нас є під загрозою втрати чи пошкодження житла. Тому мобільність у цьому випадку точно не завадить.
• Завжди майте контакти волонтерських та благодійних організацій у Вашій локації. Це допоможе Вам оперативно реагувати на несподівані виклики, які можуть трапитись з Вами чи Вашими рідними. Соціальна підтримка у час війни надзвичайно цінна та важлива. У таких організаціях дуже часто допомагають знайти тимчасове житло або ж проконсультують Вас з організаційних та побутових соціальних питань.

Якщо ж Вам потрібна допомога юриста – вони теж можуть надати правову консультацію або ж порекомендувати юриста з питань нерухомості у Вашій локації.

Тому, майте завжди коло корисних контактів. Це допоможе Вам захистити Ваші права та створить безпечні умови для Вас та Ваших рідних.

Якщо ж Вам потрібна більш професійна підтримка чи консультація з питань укладення договору оренди квартири у м.Львів– наші адвокати у сфері нерухомості з радістю нададуть Вам правову допомогу з питань оренди житла.

Укладайте договори оренди житла безпечно та з врахуванням наших юридичних рекомендацій!