У сучасних умовах будівництво нерухомості є одним з найприбутковіших бізнесів. Однак, будівництво в Україні регулюється великою кількістю нормативних актів, що може ускладнювати та уповільнювати процес реалізації інвестиційних будівельних проектів.

Особливо це стосується взаємовідносин між власниками земельних ділянок під потенційну забудову та девелоперськими компаніями. Адже дуже часто  у одних є інвестиційно привабливі землі під забудову, а в інших – налагоджена система будівництва та продажу об’єктів нерухомості та інструменти продажу.

Відтак власник землі та девелопер шукають можливі варіанти договорів, які б відповідали інтересам обидвох сторін та сприяли ефективній реалізації інвестиційного проекту.

Дуже часто  забудовники використовують сумнівні юридичні схеми по передачі права забудови земельної ділянки. В процесі реалізації будівництва між сторонами таких договорів виникають конфлікти та фінансові суперечки. І як наслідок це може призвести до зупинки будівництва або ж затягування строків будівництва. Від цього в першу чергу постраждають інвестори у житлову чи нежитлову нерухомість.

Одним із способів спрощення процедури передачі права забудови земельної ділянки на девелопер є укладення сторонами договору суперфіцію.

У цій статті спробуємо більш детальніше розібратись для кого вигідний цей договір, в чому його особливості, та які потенційні ризики можуть виникнути в девелопер та у власника земельної ділянки.

Договір суперфіцію – це договір, за яким одна сторона (власник земельної ділянки) передає іншій стороні (суперфіціарій) право користування земельною ділянкою на певний строк для будівництва та експлуатації на ній об’єктів нерухомого майна.

В чому переваги договору суперфіцію?

Договір суперфіцію має ряд переваг перед іншими способами передачі права забудови земельної ділянки, зокрема:

• Оптимальне правове регулювання. Договір суперфіцію регулюється главою 34 Цивільного кодексу України, що забезпечує його правову визначеність та стабільність. Так зокрема, правовий механізм суперфіцію використовували ще в Стародавньому Римі. І він як то кажуть «перевірений часом». Для українського суспільства це відносно невідоме явище. Однак, він передбачений в нашому законодавстві вже 20 років, однак досить рідко застосовується на практиці.

Цивільний кодекс визначає базові умови цього договору. Важливо те, що його можна укладати як на певний строк так і на невизначений період. Це важливо з огляду на гнучкість договору і врахування реалій та потенційних будівельних ризиків.

• Можливість автоматичного набуття права власності на будівлі. Основна мета передачі ділянки – нове будівництво, створення нового об’єкту нерухомості. Відтак закон передбачає, що нерухомість, яку збудує забудовник (суперфіціарій) належатиме йому на праві власності. Адже саме він є автором будівництва. Це важлива гарантія для потенційного девелопер;

• Регламентована процедура розірвання договору. Це важлива гарантія для девелопер, оскільки закон прописує по суті виключний перелік підстав для припинення чи розірвання договору. Зокрема, такими є відповідно до ст.416 ЦК України:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд;

5) розірвання договору за рішенням суду.

Це дає можливість девелоперу прописати в договорі чіткі та зрозумілі гарантії, які допоможуть йому захистити збудовану нерухомість.

• Можливість забудови безоплатно. Законодавство не вимагає як обов’язкову істотну умову договору його оплатність (на відміну наприклад, від договору оренди землі). Тому сторони можуть передбачити будь-який спосіб розрахунку або ж взагалі передача цього права може бути безоплатною. Це дає можливість сторонам оптимізувати свої фінансово-правові механізми при будівництві нової нерухомості. Також поширеними формами взаєморозрахунків між сторонами є розподіл новозбудованої нерухомості між сторонами в певній частці (враховуючи вартість ділянки в межах площі забудови або отримання інших бенефісів від спільної діяльності власника ділянки та девелопер.

• Можливість девелопера розірвати договір достроково. Це важливий момент щодо можливих інвестиційних ризиків девелопер. Адже він має можливість вийти з інвестицій у будь-який момент (якщо інше сторони не пропишуть в умовах договору). ЦЕ дозволяє зменшити інвестиційні ризики та бути більш гнучким до обставин. Особливо це стосується негативних умов в період війни чи виникнення інших форс-мажорних обставин.

Юридичні ризики договору суперфіцію

Незважаючи на численні переваги, договір суперфіцію має і певні юридичні ризики, які необхідно враховувати при його укладенні. До таких ризиків можна віднести:

• Ризик невиконання умов договору. Договір суперфіцію є зобов’язальним договором, тому в разі невиконання однією із сторін своїх зобов’язань, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків або розірвання договору. Наприклад це стосується несплати суперфіціарієм плати за договором, або ж нездійснення забудови впродовж 3-х річного періоду.
• Ризик неможливості будівництва. Якщо в процесі будівництва виникнуть обставини, які не дозволять завершити будівництво об’єкта нерухомого майна, суперфіціарій може понести збитки, які не будуть відшкодовані власником земельної ділянки.
• Ризик зміни законодавства. Норми права, що регулюють договір суперфіцію, можуть бути змінені в будь-який час. Тому суперфіціарію необхідно регулярно перевіряти, чи не відбулися зміни в законодавстві, які можуть вплинути на його права та обов’язки. Особливо це стосується встановлення містобудівних умов та обмежень на етапі підготовки до будівництва. Введення зонінгу чи затвердження детального плану території може суттєво вплинути на наміри забудови, або ж зробити проект інвестиційно невигідним.

Юридичний супровід будівництва за договором суперфіцію

Для уникнення юридичних ризиків при укладенні та виконанні договору суперфіцію рекомендується звертатися за юридичним супроводом до кваліфікованих юристів.

Досвідчений юрист з нерухомості допоможе Вам:

• Проаналізувати правовий статус земельної ділянки. (Юрист перевірить, чи є власник земельної ділянки правомочним її відчужувати, а також чи не є земельна ділянка об’єктом обтяження.)
• Перевірити проект договору суперфіцію або запропонувати юридично грамотну редакцію такого договору. (Спеціаліст допоможе вам визначити оптимальні умови договору та уникнути ризиків, пов’язаних з його недосконалістю).
• Контролювати виконання договору суперфіцію. (правник допоможе Вам захистити свої права та інтереси в разі невиконання власником земельної ділянки своїх зобов’язань за договором).
• Провести ефективні переговори з приводу укладення договору. (Досвідчений адвокат вміє переконувати та наводити розумні та доречні аргументи на Вашу користь. Адже укладення договорів на вигідних умовах – це окремий вид мистецтва).

Якщо у Вас залишились питання з приводу належного укладення договору суперфіцію, то пропонуємо Вам скористатись нашими юридичним супроводом з укладення договору суперфіцію у м.Львів.

Ефективна робота юриста – це запорука успіху Вашого інвестиційного проекту!